土地估價土地年總收益概念

　　導語：一些地區(qū)采取限制發(fā)放市政基礎設旆接駁許可證的方式來控制地區(qū)的增長，由此導致的水電氣供應拖延可能會使得項目開發(fā)的時間安排無法實現(xiàn)，因此，土地投資者應盡可能選擇那些開發(fā)難度較小的地塊。而從長遠角度看，地方政府限制城市增長的管理措旆可能導致土地開發(fā)成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。

　　(一) 土地年總收益的概念

　　總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。

　　(二) 土地年總收益的構成及計算方法

　　土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很大，依據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，不能用它作為評估的依據(jù)�？陀^收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。

　　(注意：有時出題可能有迷惑條件，有的是實際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數(shù)值，應當選取客觀收益，這一點希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習題還要做詳細講解。)

　　土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。

　　注意：這里有時出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。

　　在計算收益價格時，應根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：

　　(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。

　　(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。

　　(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準的經(jīng)營項目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準的，甚至是違法的經(jīng)營項目收益不能作為計算客觀收益的依據(jù)。

　　(三)　不同條件下土地年總收益的計算要求及方法

　　根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：

　　1.土地租金

　　是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔保金的利息。

　　2.房地出租的租金

　　是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關收益。一般根據(jù)實際的租賃合同金額和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場狀況，確定客觀收益水平。

　　3.企業(yè)經(jīng)營收益

　　是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營的客觀收益時，首先可以根據(jù)企業(yè)的財務報表進行分析，客觀的財務報表是企業(yè)經(jīng)營狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會受到經(jīng)營管理水平、不合理的人為干預等偶然因素的影響，造成企業(yè)財務報表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營狀況和土地及有關資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財務報表進行企業(yè)經(jīng)營收益分析時，應進行適當調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益;其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營項目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務項目及其相應的市場價格，分析計算其客觀總收益。

　　注意：這一段所講的意義是應當是正常的經(jīng)營管理水平，也就是客觀總收益，如果經(jīng)營不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負值。那么我講的是比較極端的一種狀況，但是，現(xiàn)實生活中確實存在者經(jīng)營管理水平較低，造成總收益較少，那么你直接估算出來的土地價格偏低，就不符合土地的價格狀況。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀總收益，要采取哪個數(shù)值，這個應當引起注意。

　　在計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權主體所取得的收益均應計入總收益之中。

　　注意：這一點也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當然還有其他方面的利息計算，在今后的學習中涉及到的一并給大家講解。

　　另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

　　注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以后的費用混淆。

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