精選商品房買(mǎi)賣(mài)合同匯編九篇

　　隨著法治精神地不斷發(fā)揚(yáng)，人們愈發(fā)重視合同，合同的法律效力與日俱增，在達(dá)成意見(jiàn)一致時(shí)，制定合同可以享有一定的自由。那么正式、規(guī)范的合同是什么樣的呢？下面是小編為大家收集的商品房買(mǎi)賣(mài)合同10篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇1

　　出售方(稱(chēng)甲方)：

　　地址：電話：

　　購(gòu)買(mǎi)方(稱(chēng)乙方)：

　　姓名性別出生日期一九年月日

　　國(guó)籍身份證號(hào)碼電話地址

　　第一條本合同依據(jù)中華人民共和國(guó)法律和(深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定)制定。

　　第二條甲方經(jīng)深圳市人民政府文件批準(zhǔn)，取得位于深圳市地段占地面積平方米的土地使用權(quán)，使用期限自一九年月日至年

　　月日止共計(jì)年，土地所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。

　　甲方在上述土地興建樓宇，屬結(jié)構(gòu)，定名為，由甲方出售。

　　第三條乙方自愿向甲方購(gòu)買(mǎi)上述樓宇內(nèi)的第座(幢)樓單元，建筑面積為平方尺，占地(分?jǐn)偯娣e平方尺)由甲方于一九年月日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超過(guò)三百六十天，特殊原因是：

　　一、人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

　　二、施工中遇到異常的困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的；

　　三、其它非甲方所能控制的事件。

　　上述原因必須經(jīng)深圳市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

　　第四條甲乙雙方同意上述樓宇單元售價(jià)為幣千百拾萬(wàn)

　　千百拾元角整。

　　付款方式由乙方按指定收款銀行：

　　帳戶(hù)名稱(chēng)：帳號(hào)：付款辦法：

　　第五條乙方如未按本合同第四條第二款付款，甲方有權(quán)追索違約利息，以應(yīng)付款之日起至付款之日止，按深圳市銀行當(dāng)時(shí)貸款利率計(jì)算利息付給甲方，如逾期三十天內(nèi)，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以清還甲方之款時(shí)，甲方可向乙方追索，如轉(zhuǎn)售盈益屬甲方所有。

　　第六條甲方如未按合同第三條的規(guī)定將樓宇單元交付乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起至交付日止，以當(dāng)時(shí)深圳市銀行貸款利率計(jì)算利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

　　第七條在簽訂本合同時(shí)，甲方應(yīng)將乙方原認(rèn)購(gòu)時(shí)所交付的定金()退回給乙方或抵作購(gòu)樓價(jià)款。

　　第八條甲方出售的樓宇須經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)驗(yàn)審合格，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將乙付款現(xiàn)在三十天內(nèi)退回乙方。

　　第九條乙方在交清購(gòu)樓款后，由深圳市房管部門(mén)發(fā)給房產(chǎn)權(quán)證書(shū)，業(yè)主即取得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利，并依照國(guó)家和廣東省對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的有關(guān)規(guī)定，享受優(yōu)惠待遇。

　　乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

　　乙方所購(gòu)樓宇只作使用。在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

　　乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

　　第十條乙方所購(gòu)樓宇，如發(fā)生出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等法律行為，應(yīng)經(jīng)深圳市公證處辦理公證后，由深圳市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、登記手續(xù)。

　　第十一條本合同用鋼筆填寫(xiě)的與打字油印的文字，均具有同等效力。

　　第十二條本合同自簽訂并經(jīng)深圳市公證處公證之日起生效。

　　如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著友好精神協(xié)商解決，不能解決時(shí)，應(yīng)提請(qǐng)深圳市仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或深圳市人民法院裁決。

　　第十三條本合同共頁(yè)，為一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，深圳市公證處一份，均具有同等效力。

　　甲方：乙方：

　　代表人：代表人：

　　一九年月日于深圳

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇2

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。

　　2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

　　3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

　　5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

　　7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同（合同編號(hào)：）

　　合同雙方當(dāng)事人：

　　出賣(mài)人：______________________________

　　注冊(cè)地址：_____________________________

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________

　　企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：__________________________

　　法定代表人：____________聯(lián)系電話：___________

　　郵政編碼：_____________________________

　　委托代理人：____________地址：_____________

　　郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：___________

　　委托代理機(jī)構(gòu)：___________________________

　　注冊(cè)地址：_____________________________

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________

　　法定代表人：____________聯(lián)系電話：___________

　　郵政編碼：_____________________________

　　買(mǎi)受人：______________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：________國(guó)籍__________

　　【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】______________

　　地址：_______________________________

　　郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：___________

　　【委托代理人】【】姓名：__________國(guó)籍：_________

　　地址：_______________________________

　　郵政編碼：_____________電話：_____________

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

　　出賣(mài)人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________.

　　該地塊土地面積為_(kāi)__________,規(guī)劃用途為_(kāi)_________,土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日。

　　出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________,施工許可證號(hào)為_(kāi)__________.

　　________________________________________________________________________________________.

　　第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)

　　買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________,商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________.

　　________________________________________________________________________________________.

　　第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況

　　買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

　　第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。

　　該商品房的用途為_(kāi)__________,屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________,建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

　　該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

　　該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

　　_________________________________________________________________.

　　_________________________________________________________________.

　　第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

　　出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

　　1.按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

　　2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米__________元，

　　總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

　　3.按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。

　　4._____________________________________________________________.

　　第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：

　　1.雙方自行約定：

　　（1）____________________________________________________________;

　�。�2）____________________________________________________________;

　　（3）____________________________________________________________;

　�。�4）____________________________________________________________.

　　2.雙方同意按以下原則處理：

　　（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

　�。�2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

　　買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按__________利率付給利息。

　　買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

　　面積誤差比=─────────────×100%

　　合同約定面積

　　因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

　　第六條 付款方式及期限

　　買(mǎi)受人按下列第__________種方式按期付款：

　　1.一次性付款_____________________________________________.

　　2.分期付款________________________________________________.

　　3.其他方式________________________________________________.

　　第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任

　　買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：

　　1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

　　（1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

　�。�2）逾期超過(guò)_____日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

　　2.____________________________________________________________.

　　第八條 交付期限

　　出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：

　　1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

　　2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

　　3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

　　4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

　　5._____________________________________________________________.

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：

　　1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；

　　2._____________________________________________________________;

　　3._____________________________________________________________.

　　第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任

　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第______種方式處理：

　　1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

　�。�1）逾期不超過(guò)_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

　�。�2）逾期超過(guò)_____日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的_____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　2._______________________________________________________________.

　　第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

　　經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：

　�。�1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；

　�。�2）____________________________________________________________;

　�。�3）____________________________________________________________;

　�。�4）____________________________________________________________;

　�。�5）____________________________________________________________;

　�。�6）____________________________________________________________;

　　（7）___________________________________________________________.

　　買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

　　買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按__________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。____________________________________.

　　第十一條 交接

　　商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

　　由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_______________________________________________________.

　　第十二條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。_________________________________________________________________.

　　第十三條 出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

　　出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第______種方式處理：

　　1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

　　2.__________________________________________________________.

　　3.__________________________________________________________.

　　第十四條 出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

　　出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

　　1.___________________________________________________________;

　　2.___________________________________________________________;

　　3.___________________________________________________________;

　　4.___________________________________________________________;

　　5.___________________________________________________________.

　　如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1.___________________________________________________________;

　　2.___________________________________________________________;

　　3.___________________________________________________________.

　　第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

　　出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

　　1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買(mǎi)受人損失。

　　2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買(mǎi)受人支付違約金。

　　3.___________________________________________________________.

　　第十六條保修責(zé)任

　　買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

　　買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。_____________________________________________________.

　　第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

　　1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)________________;

　　2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)_____________;

　　3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)______________________;

　　4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)______________________;

　　5.___________________________________________________________;

　　6.___________________________________________________________.

　　第十八條 買(mǎi)受人的房屋僅作__________________使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ�主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

　　出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。_________________________________________.

　　第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：1.提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

　　2.依法向人民法院起訴。

　　第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。

　　第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十二條 本合同連同附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

　　出賣(mài)人______份，買(mǎi)受人______份，______份，______份。

　　第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向__________________申請(qǐng)登記備案。

　　出賣(mài)人（簽章）：買(mǎi)受人（簽章）：

　　【法定代表人】：【法定代表人】：

　　【委托代理人】：【委托代理人】：

　　（簽章）（簽章）

　　______年______月______日

　　______年______ 月______日

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇3

　　賣(mài)方（下稱(chēng)甲方）：_______________________

　　買(mǎi)方（下稱(chēng)乙方）：_______________________

　　甲方按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，已合法取得_________地塊_________平方米國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)年限自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日止，甲方在上述土地上建設(shè)的商品房項(xiàng)目名稱(chēng)為_(kāi)____________，座落_______________________，項(xiàng)目總平面見(jiàn)附件1。

　　甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就上述項(xiàng)目之商品房買(mǎi)賣(mài)，訂立本契約。

　　第一條 標(biāo)的

　　第1款 乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)上述商品房中_________幢_________單元_________室房屋（下稱(chēng)該房屋）；該房屋使用功能為_(kāi)________（住宅／辦公／商業(yè)）。

　　該房屋主體建筑總層數(shù)_______層，其中_________米以下_______層，_________米以上_______層；屬框架框架／框剪／磚混）結(jié)構(gòu)，層高_(dá)________米。

　　該房屋建筑面積_________平方米，其中套內(nèi)建筑面積_________平方米，公用分?jǐn)偯娣e_________平方米。

　　計(jì)入上述共有公用分?jǐn)偯娣e的共有部位詳見(jiàn)附件2；雖未計(jì)入上述共有公用分?jǐn)偯娣e但歸全體業(yè)主共有公用的房屋和建筑部位詳見(jiàn)附件3。

　　除附件2、3所列項(xiàng)目以外的配套房屋、建筑歸甲方所有，甲方可依法行使權(quán)利但權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用該房屋、建筑物、不得擅自改變其用途。

　　與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配套設(shè)施及其標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件4，該房屋的套型及分層平面位置見(jiàn)附件5，裝修裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件6。

　　第2款 本契約所稱(chēng)該房屋，包括其占用土地范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)，該房屋的土地面積在乙方辦理國(guó)有土地使用權(quán)登記時(shí)由政府主管部門(mén)核定。

　　第3款 甲方已申領(lǐng)_________第_________號(hào)《_________市商品房預(yù)售許可證》，依法可以銷(xiāo)售該房屋。

　　第二條 價(jià)格

　　第1款 乙方購(gòu)買(mǎi)該房屋以建筑面積計(jì)算，單價(jià)為_(kāi)_______元／平方米，房款合計(jì)（大寫(xiě)）_____________元整（小寫(xiě)：_______），幣種為人民幣。

　　第2款 乙方除上述房款外，對(duì)取得附件3所列項(xiàng)目的共有權(quán)不再另行支付價(jià)款。

　　第三條 定金及其處理辦法

　　第1款 乙方應(yīng)于______年_____月_____日前向甲方支付定金（大寫(xiě)_____________元）（小寫(xiě)：_______元），幣種為人民幣。

　　第2款 甲乙雙方履行契約時(shí)，定金按下列第_________種方式處理：

　　1．在乙方履行附件7最后一次付款時(shí)，充抵房款。

　　2．在空白時(shí)，甲方一次性返還乙方。

　　第四條 付款方式及時(shí)間

　　第1款 乙方按照本契約附件7載明的付款方式和時(shí)間向甲方支付房款。

　　第2款 如乙方違反本契約附件7的約定，乙方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任；但甲方解除本契約的除外：

　　1．按照中國(guó)人民銀行同期貸款利息，向甲方支付未付到期房款逾期間的違約金。

　　2．按照每萬(wàn)分之五計(jì)算，向甲方支付未付到期房款逾期期間的違約金。

　　3．__________________________________________________________________

　　第3款 （以下適用于一次性付款）經(jīng)甲方催告后30天內(nèi)，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金額達(dá)到總房款式50％的，甲方有權(quán)解除本契約，并按下列第_________種方式處理：

　　1．甲方于解除本契約后15天內(nèi)將已付房款退還乙方，定金不返還或乙方按總房款的3％向甲方支付賠償金。

　　2．__________________________________________________________________

　�。ㄒ韵逻m用于分期付款）經(jīng)甲方催告后30天內(nèi)，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金額達(dá)到總房款20％的，甲方有權(quán)要求乙方支付全部房款或解除本契約，甲方解除本契約時(shí)，按下列第1種方式處理：

　　1．甲方于解除本契約后15天內(nèi)將已付房款退還乙方，定金不返還；乙方按總房款的3％向甲方支付賠償金。

　　2．__________________________________________________________________

　　（以下適用于其他付款方式）甲乙雙方解除本契約時(shí)，按以下約定處理：

　　1．就付款方式的期限以及遲延付款所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任須明確約定，以防產(chǎn)生糾紛無(wú)約可依。

　　2．如果選擇按揭的方式支付房款，注意約定如貸款不獲銀行批準(zhǔn)時(shí)的解決辦法和處理方式。

　　第五條 （本條適用于預(yù)售商品房）預(yù)售款的專(zhuān)用

　　第1款 該房屋竣工前，《_________》商品房的預(yù)售款應(yīng)用于有關(guān)該房屋的工程建設(shè)，由開(kāi)戶(hù)銀行監(jiān)管。

　　第2款 甲方如將該預(yù)售款挪作他用，視為甲方可能喪失履行債務(wù)能力；乙方有權(quán)中止履行本契約，甲方在30天內(nèi)不提供相應(yīng)擔(dān)保的，乙方有權(quán)解除本契約，并按下列第_________種方式處理：

　　1．甲方應(yīng)于本契約解除后15天內(nèi)將已收房款及雙倍定金返還乙方；并按總房款的3％向乙方支付賠償金。

　　2．_________________________________________________________________。

　　第六條 房屋交付時(shí)間

　　第1款 甲方應(yīng)于_________年_________月_________日前將該房屋交付乙方。

　　第2款 甲方逾期交付該房屋的，甲方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任；但乙方解除本契外：

　　1．按照中國(guó)人民銀行同期貸款利息計(jì)算，向乙方支付逾期期間已收房款的違約金。

　　2．按照每天萬(wàn)分之五計(jì)算，向乙方支付逾期期間已收房款的違約金。

　　3．__________________________________________________________________。

　　第3款 甲方逾期交付該房屋，經(jīng)乙方催告后30天內(nèi)仍未履行的，乙方有權(quán)解除本契約，并按下列第_________種方式處理：

　　1．甲方應(yīng)于本契約解除后15天內(nèi)將已收房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款3％向乙方支付賠償金。

　　2．__________________________________________________________________。

　　第七條 （本條適用于分期建設(shè)、分期驗(yàn)收交付的項(xiàng)目）公共配套設(shè)施的交付時(shí)間

　　第1款 甲方應(yīng)按附件4載明的時(shí)間將與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配配套設(shè)施交付使用。

　　第2款 如甲方逾期交付上述公共配套設(shè)施的，甲方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任；但乙方解除本契約的除外：

　　1．按照每天萬(wàn)分之二計(jì)算，向乙方支付已收房款逾期期間的違約金。

　　2．___________________________________________________________________。

　　第3款 甲方未按前款約定的時(shí)間交附件4中第1-6項(xiàng)公共配套設(shè)施，經(jīng)乙方催告后30天內(nèi)甲方仍未履行的，乙方有權(quán)解除本契約，并按下列第_________種方式處理：注意：明確注明，如道路、綠化、水、電、氣、防盜系統(tǒng)等。

　　1．甲方應(yīng)于本契約解除后15天內(nèi)，將已將房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款的3％向乙方支付賠償金。

　　2．___________________________________________________________________。

　　第八條 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)

　　第1款 甲方應(yīng)按第一條約定的標(biāo)準(zhǔn)交付該房屋。

　　第2款 第一條約定的該房屋建筑面積為甲方預(yù)測(cè)，如與實(shí)際交付的面積有誤差，按照下列第_________種方式處理：

　　1．按規(guī)定的處理辦法執(zhí)行。

　　2．按規(guī)定的處理辦法執(zhí)行。

　　第3款 甲方交付該房屋與第一條約定標(biāo)準(zhǔn)不符合的，甲方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任，但本條前款和第4、5款另有約定除外；乙方也可以解除本契約：

　　1．單價(jià)降低每平方米_________元，并一交付該房屋后30天內(nèi)與乙方結(jié)算。

　　2．____________________________________________________________________。

　　第4款 甲方交付該房屋的公共配套設(shè)施低于附件4約定標(biāo)準(zhǔn)的，甲方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任；甲方低于附件4約定標(biāo)準(zhǔn)交付附件4中第_________項(xiàng)公共配套設(shè)施的，乙方也可以解除本契約：

　　1．單價(jià)降低每平方米_________元，并于交付后30天內(nèi)與乙方結(jié)算。

　　2．采取補(bǔ)救措施使其達(dá)到附件4約定標(biāo)準(zhǔn)。

　　3．____________________________________________________________________。

　　第5款 甲方交付該房屋的裝修及設(shè)備低于附件6約定標(biāo)準(zhǔn)的，甲方承擔(dān)上列第_________種違約責(zé)任：

　　1．按有關(guān)裝飾裝修及設(shè)備的重置價(jià)差價(jià)雙倍賠償乙方。

　　2．在_________天內(nèi)采取補(bǔ)救措施使其達(dá)到附件6約定標(biāo)準(zhǔn)。

　　3．____________________________________________________________________。

　　第6款 乙方依本條上述約定解除本契約時(shí)，按下列第_________種方式處理：

　　1．甲方應(yīng)于本契約解除后15天內(nèi)，將已收房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款的3％向乙方支付賠償金。

　　2．_____________________________________________________________________。

　　第九條 工程質(zhì)量驗(yàn)收

　　第1款 甲方取得有關(guān)工程驗(yàn)收合格證明文件后，方可將該房屋交付乙方使用。

　　第2款 該房屋交付后，如有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令停止使用的，甲方承擔(dān)下列第_________種責(zé)任：

　　1．視同甲方自始未交付該房屋，并賠償乙方因此蒙受的一切損失。

　　2．_____________________________________________________________________。

　　第十條 房屋交接手續(xù)

　　第1款 甲方交付該房屋時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知乙方；乙方應(yīng)在書(shū)面通知送達(dá)之日起30天內(nèi)對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收并與甲方辦理交接手續(xù)。甲乙雙方交接鑰匙，簽署房屋交接單，即為交付。

　　第2款 若乙方在上述書(shū)面通知送達(dá)之日起30天內(nèi)未對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收的，按下列第_________種方式處理：

　　1．甲方按每天_________元向乙方收取房屋管理費(fèi)；該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由乙方承擔(dān)。

　　2．_____________________________________________________________________。

　　第十一條 質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)

　　甲方交付該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向乙方提供由《質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》。

　　第十二條 房屋保修

　　第1款 保修期按附件8的約定執(zhí)行，但約定的保修期不得短于國(guó)家規(guī)定最低保修期。保修期自該房屋交付之日起計(jì)算。

　　第2款 該房屋在保修期內(nèi)因質(zhì)量問(wèn)題造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方按下列第_________種約定賠償乙方：

　　1．乙方實(shí)際損失。

　　2．_____________________________________________________________________。

　　第3款 該房屋在保修期內(nèi)發(fā)生重大質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響正常使用的，經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定系甲方責(zé)任的，乙方有權(quán)解除本契約。

　　第十三條 物業(yè)管理（前期物業(yè)管理期間訂立本合同適用本條款）

　　本合同簽訂前，甲方就該房屋所在商品房項(xiàng)目的物業(yè)管理已與_________簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并已制定《業(yè)主臨時(shí)公約》。乙方承諾，自愿遵守該《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》，并按其規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　本合同簽訂后，業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》和業(yè)主大會(huì)制定的《業(yè)主公約》依法生效的，乙方按有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　上述《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主要內(nèi)容和《業(yè)主臨時(shí)公約》詳見(jiàn)附件9。

　　第十四條 權(quán)利瑕疵擔(dān)保

　　第1款 下述第三人對(duì)該房屋享有下列第_________項(xiàng)權(quán)利；甲方保證，該第三人已書(shū)面同意甲方將該房屋出賣(mài)給乙方：

　　1．_________（第三人）的抵押權(quán)。

　　2．承租人（第三人）：_________的權(quán)利。

　　第2款 甲乙雙方按下列第_________種方式處理上述第三人權(quán)利：

　　1．（以下適用于抵押權(quán)）甲方應(yīng)于本契約生效后_________天內(nèi)取得上述第三人不向乙方主張上述抵押權(quán)的書(shū)面保證，并于辦理該房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)前消滅該抵押權(quán)。否則乙方有權(quán)立即解除本契約，并要求甲方賠償占總房款_________％的賠償金。

　　2．（以下適用于承租人的權(quán)利）甲方應(yīng)于本契約生效后_________天內(nèi)征得上述第三人同意，從_________時(shí)起將甲方的有關(guān)租賃合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給乙方；并對(duì)預(yù)收租金按實(shí)與乙方結(jié)算。

　　3．_______________________________________________________________________。

　　第十五條 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)

　　第1款 該房屋交付后90天內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備完備的資料，協(xié)助對(duì)方輸該房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)及申領(lǐng)有關(guān)權(quán)證手續(xù)。

　　第2款 附件3所列房屋和建筑部位符合獨(dú)立登記所有權(quán)條件的，自甲方向業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)正式移交之日起_________日內(nèi)，甲方與業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備完備的資料，協(xié)助對(duì)方辦理該房屋和建筑部位的產(chǎn)權(quán)交易及申領(lǐng)權(quán)證手續(xù)。

　　第3款 如違反前1、2條款約定，剛不協(xié)助方向?qū)Ψ匠袚?dān)下列第_________種違約責(zé)任：

　　1．按每天_________元計(jì)處，不協(xié)助方向?qū)Ψ街Ц队馄谄陂g的違約金。

　　2．_______________________________________________________________________。

　　第十六條 通訊

　　一方向?qū)Ψ桨l(fā)送的有關(guān)本契約的通訊，以本契約載明的通訊地址為送達(dá)目的地。若需變更通訊地址，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方；否則，造成有關(guān)通訊不能送達(dá)或送達(dá)不到的，在一定合理期限后即視為送達(dá)。

　　第十七條 期間

　　本契約關(guān)于期間的約定適用《中華人民共和國(guó)民法通則》關(guān)于期間的規(guī)定。

　　第十八條 生效條件

　　甲乙雙方約定，本契約在_________辦理登記手續(xù)后生效。

　　第十九條 爭(zhēng)議解決方式

　　因本契約的訂立、效力、履行、變更和轉(zhuǎn)讓及終止等發(fā)生爭(zhēng)議的，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下列第____種方式解決

　　1．人民法院提起訴訟；

　　2．向南京仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

　　3．向_________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　第二十條 附件及空格部分填寫(xiě)內(nèi)容的效力

　　本契約未盡事宜，甲乙雙方可簽訂作為附件10的補(bǔ)充協(xié)議。本契約的附件是本契約不可分割的組成部分，本契約及其附件內(nèi)空格部分填寫(xiě)的內(nèi)容與鉛印部分具有同等法律效力。

　　第二十一條 文字

　　甲乙雙方以本契約的漢語(yǔ)文本為正式文本；若其他文字文本與漢語(yǔ)文本有沖突，以漢語(yǔ)文本為準(zhǔn)。

　　第二十二條 合同文本及留存

　　本契約一式_______份；正本二份，甲乙雙方各執(zhí)一份；副本_______份，甲方_______份，乙方_______份，_________房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處一份。

　　甲方（蓋章）：_______________ 乙方（蓋章）：______________

　　委托代理人（簽字）：_________ 委托代理人（簽字）：________

　　_________年_______月_______日 _________年_______月______日

　　附件

　　附件1 總平面圖（略）

　　附件2 計(jì)入共有公用分?jǐn)偯娣e的共有部位（文字描述不詳?shù)目梢愿綀D說(shuō)明）

　　1．分隔墻

　　2．外墻體一半

　　3．樓梯間

　　4．_________

　　5．_________

　　附件3 未計(jì)入共有公用分?jǐn)偯娣e但歸全體業(yè)主共有的房屋和建筑部位（文字描述不詳?shù)目梢愿綀D說(shuō)明）

　　1．物業(yè)管理用房

　　2．_________

　　3．_________

　　附件4 公共配套設(shè)施

　　甲方應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間交付與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配套設(shè)施：

　　1．名稱(chēng)：_______________；標(biāo)準(zhǔn)：_____________________；交付時(shí)間：___________________________；

　　2．名稱(chēng)：_______________；標(biāo)準(zhǔn)：_____________________；交付時(shí)間：___________________________；

　　3．名稱(chēng)：_______________；標(biāo)準(zhǔn)：_____________________；交付時(shí)間：___________________________。

　　附件5 套型及分層平面位置圖（略）

　　附件6 裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

　　地面：______________________________________________________

　　天花：______________________________________________________

　　單元防盜門(mén)：________________________________________________

　　分戶(hù)門(mén)：____________________________________________________

　　內(nèi)門(mén)：______________________________________________________

　　窗：________________________________________________________

　　內(nèi)墻：______________________________________________________

　　外墻：______________________________________________________

　　廚房：______________________________________________________

　　衛(wèi)生間：____________________________________________________

　　附件7 付款方式及時(shí)間（略）

　　附件8 保修范圍及期限

　　自房屋交付使用之日起，房屋工程質(zhì)量保修期如下：

　　1．基礎(chǔ)設(shè)施、房屋的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限。

　　2．房屋防水、有防水要求的衛(wèi)生間、廚房、房間和外墻面的防滲漏，為_(kāi)________年（不低于5年）。

　　3．供熱與供冷系統(tǒng)，為_(kāi)________個(gè)采暖期、供冷期（不低于2個(gè)）。

　　4．電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修，為_(kāi)________年（不低于2年）。

　　5．墻面、頂棚抹灰層脫落，為_(kāi)________年（不低于1年）。

　　6．地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂，為_(kāi)________年（不低于1年）。

　　7．門(mén)窗翹裂、五金件損壞，為_(kāi)________年（不低于1年）。

　　8．管道堵塞，為_(kāi)________個(gè)月（不低于2個(gè)月）。

　　9．衛(wèi)生潔具，為_(kāi)________年（不低于1年）。

　　10．燈具、電器開(kāi)關(guān)，為_(kāi)________個(gè)月（不低于6個(gè)月）。

　　11．房屋白蟻預(yù)防，為_(kāi)________年（不低于15年）。

　　12．_____________________________________________。

　　附件9-1 《前期物業(yè)服合同》主要內(nèi)容（略）

　　附件9-2 《業(yè)主臨時(shí)公約》（略）

　　附件10 補(bǔ)充協(xié)議（略）

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇4

　　出賣(mài)人：_______________________________

　　買(mǎi)受人：_______________________________

　　說(shuō)明

　　1．本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會(huì)制訂。

　　2．簽訂前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書(shū)和證明文件。

　　3．當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

　　4．簽訂本合同前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，應(yīng)當(dāng)特別仔細(xì)審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。

　　5．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。出賣(mài)人與買(mǎi)受人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定。

　　6．本合同文本[]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。[]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打×，以示刪除。

　　7．雙方當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如選擇申請(qǐng)仲裁的，可以向北京仲裁委員會(huì)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)、外地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)。

　　8．雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買(mǎi)受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。

　　北京市商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）

　　出賣(mài)人：________________________________________________________________

　　通訊地址：______________________________________________________________

　　郵政編碼：______________________________________________________________

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________________________

　　企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：________________________________________________________

　　法定代表人：___________________________聯(lián)系電話：_______________________

　　委托代理人：___________________________聯(lián)系電話：_______________________

　　委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)：______________________________________________________

　　通訊地址：______________________________________________________________

　　郵政編碼：______________________________________________________________

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________________________

　　買(mǎi)受人：________________________________________________________________

　　[法定代表人][負(fù)責(zé)人]：_________________________國(guó)籍：___________________

　　[身份證][護(hù)照][營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)][]：______________________________________

　　《北京市城市居民限價(jià)商品住房購(gòu)買(mǎi)資格審核備案通知單》備案編號(hào)：__________

　　出生日期：__________年__________月________日，性別：____________________

　　通訊地址：______________________________________________________________

　　郵政編碼：__________________________聯(lián)系電話：__________________________

　　[法定代理人][委托代理人]：_____________________國(guó)籍：___________________

　　[身份證][護(hù)照][]：______________________________________________________

　　出生日期：__________年__________月________日，性別：____________________

　　通訊地址：______________________________________________________________

　　郵政編碼：__________________________聯(lián)系電話：__________________________

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就限價(jià)商品住房預(yù)售事宜達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

　　出賣(mài)人以[出讓][轉(zhuǎn)讓][劃撥]方式取得座落于___________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。該地塊[國(guó)有土地使用證號(hào)][城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)號(hào)]為：______________________________，土地使用權(quán)面積為：___________，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的限價(jià)商品住房所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。該地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)為：___________________________，該限價(jià)商品住房所在土地用途為：___________，土地使用權(quán)出讓年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

　　出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的該限價(jià)商品住房[地名核準(zhǔn)名稱(chēng)][暫定名]為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：___________，建筑工程施工許可證號(hào)為：___________，建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：______________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：__________________。

　　第二條 預(yù)售依據(jù)

　　該限價(jià)商品住房已由_____________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)為：______。

　　第三條 基本情況

　　該限價(jià)商品住房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下___________層。

　　該限價(jià)商品住房為第一條 規(guī)定項(xiàng)目中的_________[幢][座]第_________層_________單元___________號(hào)。該房號(hào)為[審定編號(hào)][暫定編號(hào)]，最終以公安行政管理部門(mén)審核的房號(hào)為準(zhǔn)，該限價(jià)商品住房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見(jiàn)附件一。

　　該限價(jià)商品住房的用途為普通住宅，[層高][凈高]為：________米，[坡屋頂凈高]最低為：________米，最高為：_______米。該限價(jià)商品住房朝向?yàn)椋篲______________。有______個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式，________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。

　　出賣(mài)人委托預(yù)測(cè)該限價(jià)商品住房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是______________，其預(yù)測(cè)建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二。

　　簽訂本合同時(shí)該限價(jià)商品住房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_(kāi)_______。

　�。ㄈ纾赫�負(fù)零、地下一層、地上五層、結(jié)構(gòu)封頂）

　　本條所稱(chēng)層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷�間的垂直距離。

　　第四條 抵押情況

　　與該限價(jià)商品住房有關(guān)的抵押情況為：___________。

　　1．該限價(jià)商品住房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押。

　　2．該限價(jià)商品住房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門(mén)為：______________________，抵押登記日期為：_____________。

　　3．該限價(jià)商品住房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：__________________，抵押登記部門(mén)為：______________________，抵押登記日期為：_____________________。（2和3可以同時(shí)選擇）

　　抵押權(quán)人同意該限價(jià)商品住房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。

　　第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

　　出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定同時(shí)按照下列第1種方式和第2種方式分別計(jì)算該限價(jià)商品住房?jī)r(jià)款，并按照第1種方式結(jié)算房?jī)r(jià)款；但該限價(jià)商品住房竣工后，根據(jù)面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算，以第1種方式結(jié)算的房?jī)r(jià)款大于以第2種方式結(jié)算的房?jī)r(jià)款時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方同意按第2種方式結(jié)算房?jī)r(jià)款。

　　1．按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該限價(jià)商品住房單價(jià)每平方米_____（幣）____元，總價(jià)款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫(xiě)）。

　　2．按照建筑面積計(jì)算，該限價(jià)商品住房單價(jià)為每平方米____（幣）____元，總價(jià)款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫(xiě)）。

　　具體約定見(jiàn)附件四。

　　本條所稱(chēng)建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

　　所稱(chēng)套內(nèi)建筑面積，是指成套房屋（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。

　　第六條 付款方式及期限

　　買(mǎi)受人采取下列第____種方式付款。

　　1．一次性付款。

　　2．分期付款。3．貸款方式付款：[公積金貸款][商業(yè)貸款]。買(mǎi)受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_____%，其余價(jià)款可以向[___________][住房公積金管理機(jī)構(gòu)委托的商業(yè)銀行]借款支付。

　　4．其他方式。

　　具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五。

　　第七條 出賣(mài)人保證該限價(jià)商品住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣(mài)人原因造成該限價(jià)商品住房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　第八條 規(guī)劃變更的約定

　　出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)限價(jià)商品住房，不得擅自變更。

　　出賣(mài)人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得受影響的買(mǎi)受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買(mǎi)受人的權(quán)益造成損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　第九條 設(shè)計(jì)變更的約定

　�。ㄒ唬┙�(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買(mǎi)受人所購(gòu)限價(jià)商品住房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

　　1．該限價(jià)商品住房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；

　　2．供熱、采暖方式；

　　3．_______________________________________________________；

　　4．_______________________________________________________；

　　5．_______________________________________________________。

　　出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

　　（二）買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人逾期未予以書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。

　　（三）買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　第十條 逾期付款責(zé)

　　任買(mǎi)受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第______種方式處理：

　　1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

　�。�1）逾期在_____日之內(nèi)，自約定的`應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

　�。�2）逾期超過(guò)_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金。

　　本條所稱(chēng)逾期應(yīng)付款是指依照第六條 約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

　　2．__________________________________________________________。

　　第十一條 交付條件

　　（一）出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在____年____月____日前向買(mǎi)受人交付該限價(jià)商品住房。

　�。ǘ�）該限價(jià)商品住房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1．2．3．項(xiàng)所列條件；出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以及《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》（該表適用于20xx年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗(yàn)收的房屋）。

　　1．該限價(jià)商品住房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

　　2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該限價(jià)商品住房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；

　　3．滿(mǎn)足第十二條 中出賣(mài)人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件（適用于20xx年3月1日后簽訂土地使用權(quán)出讓合同的住宅；或20xx年3月1日前已簽訂土地使用權(quán)出讓合同但在20xx年8月1日后進(jìn)行施工招投標(biāo)的住宅）；

　　4．滿(mǎn)足第十二條 中出賣(mài)人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件（適用于20xx年3月1日前簽訂土地出讓合同但在20xx年8月1日前進(jìn)行招投標(biāo)的項(xiàng)目）；

　　5．出賣(mài)人已取得了該限價(jià)商品住房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；

　　6．_____________________________________________________；

　　7．_____________________________________________________。

　　第十二條 市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾

　　20xx年3月1日后簽訂土地使用權(quán)出讓合同的限價(jià)商品住房；或20xx年3月1日前已簽訂土地使用權(quán)出讓合同但在20xx年8月1日后進(jìn)行施工招投標(biāo)的限價(jià)商品住房，出賣(mài)人承諾本合同附件八載明的該限價(jià)商品住房所在樓棟本期的項(xiàng)目建設(shè)方案與出賣(mài)人向建設(shè)行政主管部門(mén)申報(bào)并在北京市建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)上公示的該項(xiàng)目建設(shè)方案一致，本條款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的交用日期與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期，具體約定如下：

　　1．市政基礎(chǔ)設(shè)施：

　　（1）上水、下水：____年____月____日達(dá)到___________________________；

　�。�2）[市政雙路供電][過(guò)渡性供電]：____年____月____日達(dá)到___________；

　　（3）供暖：____年____月____日達(dá)到_________________________________；

　�。�4）燃?xì)猓篲___年____月____日達(dá)到_________________________________；

　�。�5）電話通信線：____年____月____日交付，敷設(shè)到戶(hù)；

　�。�6）有線電視線：____年____月____日交付，敷設(shè)到戶(hù)；

　�。�7）_____________________________________________________________；

　�。�8）_____________________________________________________________。

　　如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

　�。�1）_____________________________________________________________；

　�。�2）_____________________________________________________________。

　　2．其他設(shè)施

　�。�1）公共綠地：____年____月___日達(dá)到______________________________；

　�。�2）小區(qū)非市政道路：____年____月___日達(dá)到________________________；

　�。�3）公共停車(chē)場(chǎng)：____年____月____日達(dá)到___________________________；

　　（4）幼兒園：____年____月____日達(dá)到_______________________________；

　�。�5）學(xué)校：____年____月____日達(dá)到_________________________________；

　　（6）會(huì)所：____年____月____日達(dá)到_________________________________；

　　（7）購(gòu)物中心：____年____月____日達(dá)到_____________________________；

　　（8）體育設(shè)施：____年____月____日達(dá)到_____________________________；

　　（9）_____________________________________________________________；

　　（10）____________________________________________________________。

　　如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

　�。�1）_____________________________________________________________；

　�。�2）_____________________________________________________________。

　　第十三條 逾期交房責(zé)任

　　除不可抗力外，出賣(mài)人未按照第十一條 約定的期限和條件將該限價(jià)商品住房交付買(mǎi)受人的，按照下列第______種方式處理：

　　1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

　�。�1）逾期在_____日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條 第（1）項(xiàng)中的比率），并于該限價(jià)商品住房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

　　（2）逾期超過(guò)_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的_____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之______（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該限價(jià)商品住房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金。

　　2．__________________________________________________________。

　　第十四條 面積差異處理

　　該限價(jià)商品住房交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的限價(jià)商品住房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)，并向買(mǎi)受人提供該限價(jià)商品住房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)測(cè)面積）。實(shí)測(cè)面積與第三條 載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理。

　　1．根據(jù)第五條 按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

　�。�1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

　�。�2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

　　買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。

　　買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有。實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

　　 實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積－預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積誤差比＝_______________________________________x100%

　　 預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積

　　2．根據(jù)第五條 按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

　　（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。

　　買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測(cè)建筑面積大于預(yù)測(cè)建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有。實(shí)測(cè)建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

　　 實(shí)測(cè)建筑面積－預(yù)測(cè)建筑面積

　　建筑面積誤差比＝_____________________________________x100%

　　 預(yù)測(cè)建筑面積

　　3．雙方自行約定：

　　____________________________________________________________；

　　____________________________________________________________。

　　第十五條 交接手續(xù)

　�。ㄒ唬┙桓对撓迌r(jià)商品住房時(shí)，該限價(jià)商品住房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格。出賣(mài)人承諾買(mǎi)受人在辦理交接手續(xù)前有權(quán)對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的該限價(jià)商品住房進(jìn)行查驗(yàn)，而且不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗(yàn)該限價(jià)商品住房的前提條件。

　�。ǘ�）查驗(yàn)該限價(jià)商品住房時(shí)發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問(wèn)題的，雙方同意按照第_____種方式處理：

　　（1）出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于_______日內(nèi)將已修復(fù)的該限價(jià)商品住房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

　　__________________________________________________________。

　　（2）由出賣(mài)人按照國(guó)家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在限價(jià)商品住房交付之日起_____日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給買(mǎi)受人造成的損失由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　�。�3）________________________________________________________。

　�。ㄈ�）該限價(jià)商品住房達(dá)到第十一條約定的交付條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示第十一條約定的證明文件，并滿(mǎn)足第十一條約定的其他條件。出賣(mài)人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿(mǎn)足第十一條約定其他條件的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

　�。ㄋ模�驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署限價(jià)商品住房交接單。由于買(mǎi)受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：

　　____________________________________________________________；

　　____________________________________________________________。

　�。ㄎ澹╇p方同意按照下列第_______種方式繳納稅費(fèi)：

　　1．出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人交納稅費(fèi)作為交接該限價(jià)商品住房的條件。

　　____________________________________________________________。

　　2．買(mǎi)受人同意委托__________________代交下列第____、____、____、____、____、____種稅費(fèi)，并在接收該限價(jià)商品住房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣(mài)人。

　�。�1）專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（2）契稅；

　�。�3）第二十四條 約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。�4）供暖費(fèi)；

　�。�5）________________________________________________________；

　�。�6）________________________________________________________。

　　3．買(mǎi)受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費(fèi)，并在接收該限價(jià)商品住房的同時(shí)向出賣(mài)人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。

　�。�1）專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　�。�2）契稅；

　�。�3）第二十四條 約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。�4）供暖費(fèi)；

　　（5）________________________________________________________；

　　（6）________________________________________________________。

　　第十六 條限價(jià)商品住房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

　　（一）出賣(mài)人承諾該限價(jià)商品住房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該限價(jià)商品住房質(zhì)量符合國(guó)家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。

　　（二）出賣(mài)人和買(mǎi)受人約定如下：

　　1．該限價(jià)商品住房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。

　　買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　2．該限價(jià)商品住房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該限價(jià)商品住房交付之日起_______日內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日），買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。

　　買(mǎi)受人不退房的或該限價(jià)商品住房交付使用已超過(guò)_____日的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　3．出賣(mài)人交付的限價(jià)商品住房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下列第______種方式處理：

　�。�1）出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)；

　�。�2）____________________________________________________；

　�。�3）____________________________________________________。

　　具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見(jiàn)附件六。

　　（三）出賣(mài)人和買(mǎi)受人對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，雙方均有協(xié)助并配合對(duì)方檢測(cè)的義務(wù)。

　　第十七 條住宅保修責(zé)任

　�。ㄒ唬┏鲑u(mài)人自該限價(jià)商品住房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的保修范圍和保修期限必須符合國(guó)家和北京市有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程的要求。

　　（二）在該限價(jià)商品住房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒(méi)有退房約定的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。

　　第十八條 居民建筑節(jié)能措施

　　該限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買(mǎi)受人造成損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第十九條 建筑隔聲情況

　　出賣(mài)人承諾該限價(jià)商品住房建筑隔聲情況符合《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ118－88）、《建筑外窗空氣隔聲性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》（GB8485－87）、《隔聲門(mén)》（HCRJ019－98）標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)該限價(jià)商品住房所在地聲環(huán)境狀況的描述真實(shí)準(zhǔn)確。限價(jià)商品住房建筑設(shè)計(jì)文件所標(biāo)注的建筑隔聲情況和環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件所表征的聲環(huán)境狀況見(jiàn)附件九。

　　限價(jià)商品住房建筑隔聲情況未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求補(bǔ)做建筑施工隔聲措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買(mǎi)受人造成損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十條 使用承諾和風(fēng)險(xiǎn)提示

　　1．買(mǎi)受人使用該限價(jià)商品住房期間，不得擅自改變?cè)撓迌r(jià)商品住房的用途、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。除本合同、補(bǔ)充協(xié)議及其附件另有約定者外，買(mǎi)受人在使用該限價(jià)商品住房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該限價(jià)商品住房有關(guān)的共用部位和設(shè)施，并按照共用部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

　　出賣(mài)人不得擅自改變與該限價(jià)商品住房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

　　2．出賣(mài)人承諾限價(jià)商品住房不分割拆零銷(xiāo)售；不采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售限價(jià)商品住房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工限價(jià)商品住房。

　　3．____________________________________________________________。

　　第二十一條 產(chǎn)權(quán)登記

　　（一）初始登記出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在______年______月______日前，取得該限價(jià)商品住房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣(mài)人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該限價(jià)商品住房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

　　1．買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)取得該限價(jià)商品住房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金。

　　2．_____________________________________________________。

　�。ǘ�）轉(zhuǎn)移登記1．該限價(jià)商品住房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：

　�。�1）雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

　　（2）買(mǎi)受人同意委托_____________向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用__________元人民幣（大寫(xiě)）。

　　2．如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人未能在限價(jià)商品住房交付之日起_______日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

　　（1）買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，自買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金。

　�。�2）_________________________________________________________。

　　3．如因買(mǎi)受人的責(zé)任造成買(mǎi)受人未能在限價(jià)商品住房交付之日起____________日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，由買(mǎi)受人承擔(dān)責(zé)任。

　　第二十二條 共有權(quán)益的約定

　　1．該限價(jià)商品住房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

　　2．該限價(jià)商品住房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

　　3．___________________________________________________________；

　　4．___________________________________________________________。

　　第二十三條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定

　　雙方同意該限價(jià)商品住房的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物按照以下第_______種方式處理。

　　1．出賣(mài)人出賣(mài)該限價(jià)商品住房時(shí)，該限價(jià)商品住房附屬的_______、_______、_______、_______隨同該限價(jià)商品住房一并轉(zhuǎn)讓。

　　2．出賣(mài)人出賣(mài)該限價(jià)商品住房時(shí)，該限價(jià)商品住房附屬的_______、_______、_______、_______不隨同該限價(jià)商品住房一并轉(zhuǎn)讓。

　　第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)

　�。ㄒ唬┏鲑u(mài)人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為：_____________________，資質(zhì)證號(hào)為：_____________________。

　　（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為_(kāi)_________/月平方米（建筑面積）。價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、_______________、________、_________。

　　地上停車(chē)管理費(fèi)__________，地下停車(chē)管理費(fèi)__________。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照第_________種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　1．按照年收取，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在每年的_____月_____日前繳費(fèi)。

　　2．按照半年收取，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的_____月_____日前和_____月_____日前繳費(fèi)。

　　3．按照季收取，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的_____月_____日前、_____月_____日前、_____月_____日前和_____月_____日前繳費(fèi)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容（前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約）見(jiàn)附件七。買(mǎi)受人已詳細(xì)閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，同意由出賣(mài)人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

　　第二十五條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金

　　買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自受托之日起_____日內(nèi)，向買(mǎi)受人提交專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納憑證。

　　第二十六條 限價(jià)商品住房再上市交易的承諾

　　買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)該限價(jià)商品住房不滿(mǎn)5年的，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)�因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓的，由買(mǎi)受人向其戶(hù)口所在區(qū)（縣）住房保障管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

　　買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)該限價(jià)商品住房滿(mǎn)5年的，轉(zhuǎn)讓該限價(jià)商品住房時(shí)，買(mǎi)受人按照屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款。具體比例按照屆時(shí)有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十七條 騙購(gòu)限價(jià)商品住房的責(zé)任

　　買(mǎi)受人因隱瞞家庭收入、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明等弄虛作假行為，經(jīng)區(qū)縣住房保障管理部門(mén)取消其申請(qǐng)資格的，自收到區(qū)縣住房保障管理部門(mén)取消買(mǎi)受人申請(qǐng)資格之日起，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)已付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起天退還全部已付款，并按照利率付給利息。

　　第二十八條 不可抗力

　　因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起____日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

　　第二十九條 爭(zhēng)議解決方式

　　本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：

　　1．提交____________仲裁委員會(huì)仲裁；

　　2．依法向人民法院起訴。

　　第三十條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。對(duì)本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　第三十一條 本合同及附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣(mài)人______份，買(mǎi)受人______份，______份，______份。

　　第三十二條 出賣(mài)人與買(mǎi)受人在該合同上簽字、蓋章后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在北京房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)上進(jìn)行商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，并打印聯(lián)機(jī)備案表蓋章后交買(mǎi)受人一份。

　　商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）聯(lián)機(jī)備案手續(xù)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)完成。

　　出賣(mài)人（簽章）：____________________ 買(mǎi)受人（簽章）：____________________

　　[法定代表人]：______________________ [法定代表人]：______________________

　　[委托代理人]（簽章）：______________ [負(fù)責(zé)人]：__________________________

　　[委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)]（簽章）：________ [委托代理人]（簽章）：______________

　　簽訂時(shí)間：________年________月____日 簽訂時(shí)間：________年______月______日

　　簽訂地點(diǎn)：__________________________ 簽訂地點(diǎn)：__________________________

　　附件一房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖（應(yīng)標(biāo)明方位）

　　附件二共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積構(gòu)成說(shuō)明

　　1．被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿�稱(chēng)、用途、所在位置、面積。

　　2．參與分?jǐn)偣�用建筑面積的限價(jià)商品住房名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

　　3．不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>

　　附件三：該限價(jià)商品住房取得抵押權(quán)人同意銷(xiāo)售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定

　　附件四：計(jì)價(jià)方式與房款的其他約定

　　附件五：付款方式及期限的約定

　　附件六：裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

　　1．采暖系統(tǒng)：

　�。�1）集中采暖：[散熱器][地板采暖][]_________________________；

　�。�2）分戶(hù)采暖：[燃?xì)鉅t][電采暖][]___________________________；

　�。�3）采暖設(shè)備品牌：_________________________________________。

　　2．保溫材料：

　　（1）外墻保溫：[擠壓聚苯板][發(fā)泡聚苯板][發(fā)泡聚安酯][]_______。

　　（2）內(nèi)墻保溫：[石膏聚苯板][]_______________________________。

　　3．外墻：[瓷磚][涂料][玻璃幕墻][]___________________________。

　　4．內(nèi)墻：[涂料][壁紙][]_____________________________________。

　　5．頂棚：[石膏板吊頂][涂料][]_______________________________。

　　6．室內(nèi)地面：[大理石][花崗巖][水泥抹面][實(shí)木地板][]_________。

　　7．門(mén)窗：

　�。�1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_______________________________________；

　�。�2）開(kāi)啟方式為：___________________________________________；

　�。�3）門(mén)窗型材：[雙玻中空斷橋鋁合金窗][塑鋼雙玻璃][]_________。

　　8．廚房：

　�。�1）地面：[水泥抹面][瓷磚][]_______________________________；

　�。�2）墻面：[耐水膩?zhàn)覿[瓷磚][]_______________________________；

　　（3）頂棚：[水泥抹面][石膏吊頂][]___________________________；

　�。�4）廚具：_________________________________________________。

　　9．衛(wèi)生間：

　�。�1）地面：[水泥抹面][瓷磚][]_______________________________；

　　（2）墻面：[耐水膩?zhàn)覿[涂料][瓷磚][]_________________________；

　　（3）頂棚：[水泥抹面][石膏吊頂][]___________________________；

　　10、陽(yáng)臺(tái)：[塑鋼封閉][鋁合金封閉][斷橋鋁合金封閉][不封閉][]__。

　　11．電梯：

　　（1）電梯品牌名稱(chēng)：_________________________________________；

　�。�2）電梯速度：_____米/秒；

　�。�3）電梯載重量：__________________________千克；

　�。�4）_______________________________________________________。

　　12．其他：__________________________________________________。

　　附件七：物業(yè)服務(wù)

　　一、前期物業(yè)服務(wù)合同

　　二、臨時(shí)管理規(guī)約

　　三、其他約定

　　附件八：該限價(jià)商品住房所在樓棟本期的項(xiàng)目建設(shè)方案

　　附件九：該限價(jià)商品住房的建筑設(shè)計(jì)文件所標(biāo)注的建筑隔聲情況和環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件所表征的所在地聲環(huán)境狀況（環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件未含聲環(huán)境狀況的應(yīng)在限價(jià)商品住房預(yù)售時(shí)通過(guò)實(shí)測(cè)取得）。

　　1．建筑隔聲情況

　�。�1）室內(nèi)允許噪聲級(jí)≤___dB（A），符合《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》___級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。�2）分戶(hù)墻及樓板計(jì)權(quán)隔聲量≥___dB（A），符合《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》___級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。�3）分戶(hù)層間樓板計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級(jí)≤___dB（A），符合《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》___級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。�4）建筑外窗計(jì)權(quán)隔聲量___＞RW≥___dB（A），符合《建筑外窗空氣隔聲性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》___級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（5）陽(yáng)臺(tái)門(mén)計(jì)權(quán)隔聲量___＞RW≥___dB（A），符合《隔聲門(mén)》___級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2．所在地聲環(huán)境狀況

　�。�1）項(xiàng)目立項(xiàng)或預(yù)售時(shí)所在地聲環(huán)境現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)值為：晝間___dB（A），夜間___dB（A），監(jiān)測(cè)時(shí)間為_(kāi)_____年___月___日；

　�。�2）項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所在地所處的聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)適用區(qū)域?yàn)開(kāi)_____類(lèi)區(qū)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為晝間___dB（A），夜間___dB（A）；

　�。�3）項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所在地周邊______（有/無(wú)）可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生噪聲或振動(dòng)影響的道路、軌道線路、鐵路、機(jī)場(chǎng)或飛行航道，分別是_________________________________________________________；

　�。�4）目前尚未建設(shè)但規(guī)劃項(xiàng)目所在地周邊______（有/無(wú)）可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生噪聲影響的道路、軌道線路、鐵路、機(jī)場(chǎng)或飛行航道，分別是_________________________________________________________；

　�。�5）項(xiàng)目建成后所處區(qū)域整體環(huán)境噪聲預(yù)測(cè)值為晝間___dB（A）～___dB（A），夜間___dB（A）～___dB（A）。其中受周邊噪聲或振動(dòng)影響最嚴(yán)重的區(qū)域?yàn)開(kāi)__側(cè)（具體方位），預(yù)測(cè)晝間將會(huì)達(dá)到___dB（A），___（超過(guò)/優(yōu)于）本地聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)適用區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)___dB（A），夜間將會(huì)達(dá)到___dB（A），___（超過(guò)/優(yōu)于）本地聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)適用區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)___dB（A）。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇5

　　(一)出賣(mài)方應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，嚴(yán)守合同承諾。首先，出賣(mài)方應(yīng)遵守國(guó)家工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)定，保證售房質(zhì)量，配套設(shè)施要齊全，房屋實(shí)際面積與合同約定的面積一致。其次，銷(xiāo)售行為要規(guī)范，銷(xiāo)售廣告和宣傳材料不得夸大其辭。最后，要確保房屋按期交付，如期辦理房屋所有權(quán)證。

　　(二)買(mǎi)受方應(yīng)正確理解銷(xiāo)售廣告與合同之間的區(qū)別。開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)

　　有任何約束力的。而 90% 的購(gòu)房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒(méi)有或是無(wú)法實(shí)地考察辨別真?zhèn)巍Ｒ虼�，�?gòu)房者在購(gòu)房時(shí)不應(yīng)把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)，必要時(shí)，可以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告中的承諾寫(xiě)入合同，或作為合同的附件。

　　(三)買(mǎi)受方應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的資格審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”�！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否具有開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售商品房的法定資質(zhì)�！拔遄C”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，這些是購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。消費(fèi)者如購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，還應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，向開(kāi)發(fā)商了解相關(guān)的驗(yàn)收合格的證明，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　(四)買(mǎi)受方簽訂合同時(shí)條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的，較之于一般標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)更復(fù)雜，購(gòu)房者對(duì)以下條款要特別明確約定：

　　(1)面積的確認(rèn)及面積差異的處理；

　　(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理；

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行等；

　　(4)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的具體日期；

　　(5)交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及處理方式；

　　(6)適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時(shí)限、方式等。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇6

　　出售方（稱(chēng)甲方）：_________

　　購(gòu)買(mǎi)方（稱(chēng)乙方）：_________

　　第一條 本合同依據(jù)中華人民共和國(guó)法律和《_________商品房產(chǎn)管理規(guī)定》制定。

　　第二條 甲方經(jīng)_________市人XX文件批準(zhǔn)，取得位于_________市_________地段占地面積_________平方米的土地使用權(quán)，使用期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止共計(jì)_________年，土地所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。

　　甲方在上述土地興建樓宇，屬_________結(jié)構(gòu)，定名為_(kāi)________，由甲方出售。

　　第三條 乙方自愿向甲方購(gòu)買(mǎi)上述樓宇內(nèi)的第_________座（幢）樓_________單元，建筑面積為_(kāi)________平方尺，占地（分?jǐn)偯娣e_________平方尺）由甲方于_________年_________月_________日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超過(guò)三百六十天，特殊原因是：

　　（1）人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

　　（2）施工中遇到異常的困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的；

　　（3）其它非甲方所能控制的事件。

　　上述原因必須經(jīng)_________市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

　　第四條 甲乙雙方同意上述樓宇單元售價(jià)為_(kāi)________元整。

　　付款方式由乙方按指定收款銀行付款：帳戶(hù)名稱(chēng)：_________；帳號(hào)：_________。

　　第五條 乙方如未按本合同第四條第二款付款，甲方有權(quán)追索違約利息，以應(yīng)付款之日起至付款之日止，按_________市銀行當(dāng)時(shí)貸款利率計(jì)算利息付給甲方，如逾期三十天內(nèi)，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以清還甲方之款時(shí)，甲方可向乙方追索，如轉(zhuǎn)售盈益屬甲方所有。

　　第六條 甲方如未按合同第三條的規(guī)定將樓宇單元交付乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起至交付日止，以當(dāng)時(shí)_________市銀行貸款利率計(jì)算利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

　　第七條 在簽訂本合同時(shí)，甲方應(yīng)將乙方原認(rèn)購(gòu)時(shí)所交付的定金_________退回給乙方或抵作購(gòu)樓價(jià)款。

　　第八條 甲方出售的樓宇須經(jīng)_________市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)驗(yàn)審合格，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將乙付款現(xiàn)在三十天內(nèi)退回乙方。

　　第九條 乙方在交清購(gòu)樓款后，由_________市房管部門(mén)發(fā)給房產(chǎn)權(quán)證書(shū)，業(yè)主即取得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利，并依照國(guó)家和_________省對(duì)_________的有關(guān)規(guī)定，享受優(yōu)惠待遇。

　　乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

　　乙方所購(gòu)樓宇只作_________使用。在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

　　乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

　　第十條 乙方所購(gòu)樓宇，如發(fā)生出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等法律行為，應(yīng)經(jīng)_________市公證處辦理公證后，由_________市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、登記手續(xù)。。

　　第十一條 本合同用鋼筆填寫(xiě)的與打字油印的文字，均具有同等效力。

　　第十二條 本合同自簽訂并經(jīng)_________市公證處公證之日起生效。

　　如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著友好精神協(xié)商解決，不能解決時(shí)，應(yīng)提請(qǐng)_________仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或_________人民法院裁決。

　　第十三條 本合同共_________頁(yè)，為一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，_________市公證處一份，均具有同等效力。

　　甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

　　代表人（簽字）：_________ 代表人（簽字）：_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇7

　　XX年2月大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售其開(kāi)發(fā)的空中花園別墅，因該樓盤(pán)處于預(yù)售開(kāi)發(fā)階段，欲購(gòu)一套聯(lián)體別墅的張某在售樓工作人員的帶領(lǐng)下觀看了一套樣板房。該樣板房設(shè)計(jì)精巧、裝修雅致，并帶有地下車(chē)庫(kù)(凈高2.25米)，張某對(duì)此甚為滿(mǎn)意。張某得知該樓房的價(jià)位比同類(lèi)別墅高出許多時(shí)，對(duì)于是否購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生了擾豫。但當(dāng)其看到大洋公司的售樓宣傳材料后，得知預(yù)售別墅的設(shè)計(jì)與樣板房一樣，且地下車(chē)庫(kù)屬于贈(zèng)送的，遂與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，約定購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的一套聯(lián)體別墅，并對(duì)房?jī)r(jià)、面積、樓高、付款與交房時(shí)間等作了約定。合同簽訂后的1個(gè)月內(nèi)張某付清了全部房款。XX年1月樓盤(pán)完工并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，大洋公司通知張某交接房屋，但張某發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)別墅的地下車(chē)庫(kù)的高度僅為1.625米，與樣板房及其宣傳資料的說(shuō)明嚴(yán)重不符，于是拒絕接受房屋，并要求大洋公司承擔(dān)賠償損失及承擔(dān)由此造成逾期交房的違約責(zé)任。大洋公司則反駁說(shuō)，地下車(chē)庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同中沒(méi)有約定，其不屬于買(mǎi)賣(mài)房屋的一部分，故不存在違約，大洋公司亦不承擔(dān)違約賠償?shù)呢?zé)任。大洋公司告知張某，如若因此不滿(mǎn)意可以退房，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　【糾紛與風(fēng)險(xiǎn)分析】

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中所作的允諾的性質(zhì)如何界定，是屬于要約邀請(qǐng)還是要約?這將直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的義務(wù)與責(zé)任承擔(dān)以及買(mǎi)受人所應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。

　　根據(jù)《合同法》第13條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，必須采用要約、承諾方式。合同是從合同當(dāng)事人之間的交涉開(kāi)始，經(jīng)要約、承諾，即告成立。如果合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)承諾而只停留在要約階段，則合同未成立。根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定，要約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的，向他人提出的訂立合同的建議和要求，是希望與他人訂立合同的意思表示。提出要約的一方當(dāng)事人稱(chēng)為要約人，接受要約的人稱(chēng)為受要約人。

　　要約通常都具有特定的形式和內(nèi)容，一項(xiàng)要約要發(fā)生法律效力，則必須具有特定的有效條件：

　　(1)內(nèi)容具體確定;

　　(2)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

　　不具備這些條件，要約在法律上不能成立，也不能產(chǎn)生法律效力。根據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。根據(jù)上述分析可以看出，在通常情況下開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)樓房所作的說(shuō)明屬于要約邀請(qǐng)，它不能產(chǎn)生要約的后果，即開(kāi)發(fā)商不因發(fā)出要約邀請(qǐng)而受到約束。但是，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

　　大洋公司雖然將別墅附屬的地下車(chē)庫(kù)作為贈(zèng)送，但這種贈(zèng)送是在買(mǎi)房者完全接受了其售房條件基礎(chǔ)上發(fā)生的，從而也構(gòu)成了買(mǎi)房者購(gòu)買(mǎi)商品房的條件之一，如果不贈(zèng)送地下車(chē)庫(kù)，則買(mǎi)房者張某就有可能不購(gòu)買(mǎi)大洋公司所售別墅。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，如果商品房出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾的具體規(guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見(jiàn)，本案中即使張某與大洋公司沒(méi)有在合同中約定地下車(chē)庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送，但開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)贈(zèng)送地下車(chē)庫(kù)作了允諾，且其對(duì)雙方訂立預(yù)售合同以及對(duì)商品房?jī)r(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響，因此應(yīng)將其視為要約，并因張某的承諾而發(fā)生合同的效力。因此，對(duì)于這一合同的內(nèi)容，作為開(kāi)發(fā)商的大洋公司應(yīng)當(dāng)遵守，如若違反，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【風(fēng)險(xiǎn)提示】

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任;在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇8

　　出售方（甲方）：

　　地址：

　　電話：

　　購(gòu)買(mǎi)方（乙方）：

　　姓名：

　　性別：

　　出生日期： 年 月 日

　　國(guó)籍：

　　身份證號(hào)碼：

　　電話：

　　地址：

　　第一條 本合同依據(jù)中華人民共和國(guó)法律制定。

　　第二條 甲方經(jīng) 人民政府文件批準(zhǔn)，取得位于 市 地段，占地面積 平方米的土地使用權(quán)，使用期限自 至 止，共計(jì) 年，土地所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。

　　甲方在上述土地興建樓宇，屬 結(jié)構(gòu)，定名為 ，由甲方出售。

　　第三條 乙方自愿向甲方購(gòu)買(mǎi)上述樓宇內(nèi)的第 座（幢）樓 單元，建筑面積為 平方米，占地（分?jǐn)偯娣e 平方米） 平方米。由甲方于 年 月 日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超過(guò)三百六十天，特殊原因是：

　　1、人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

　　2、施工中遇到異常的困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；

　　3、其他非甲方所能控制的事件。

　　上述原因必須以 市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據(jù)。

　　第四條 甲乙雙方同意上述樓宇單元售價(jià)為 幣 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角整。

　　付款方式由乙方按指定收款銀行：

　　賬戶(hù)名稱(chēng)： 賬號(hào)： 付款辦法：

　　第五條 乙方如未按本合同第四條第二款付款，甲方有權(quán)追索違約利息，以應(yīng)付款之日起至實(shí)際付款之日止，按 銀行當(dāng)時(shí)貸款利率計(jì)算利息。如乙方逾期三十天仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以清還甲方之款時(shí)，甲方可向乙方追索；如轉(zhuǎn)售盈利則盈利屬甲方所有。

　　第六條 甲方如未按本合同第三條的規(guī)定將樓宇單元交付乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起至實(shí)際交付日止，以當(dāng)時(shí) 銀行貸款利率計(jì)算利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

　　第七條 在簽訂本合同時(shí)，甲方應(yīng)將乙方原認(rèn)購(gòu)時(shí)所交付的定金 退回給乙方或抵作購(gòu)樓價(jià)款。

　　第八條 甲方出售的樓宇須經(jīng) 市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)驗(yàn)審合格，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將乙方付款在三十天內(nèi)退回乙方。

　　第九條 乙方在交清購(gòu)樓款后，由 市房管部門(mén)發(fā)給房產(chǎn)權(quán)證書(shū)，業(yè)主即取得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。

　　乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

　　乙方所購(gòu)樓宇只作 使用。在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

　　第十條 乙方所購(gòu)樓宇，如發(fā)生出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等法律行為，應(yīng)經(jīng) 市公證處辦理公證后，由 市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、登記手續(xù)。

　　第十一條 本合同用鋼筆填寫(xiě)的與打字油印的文字，均具有同等效力。

　　第十二條 本合同自簽訂并經(jīng) 市公證處公證之日起生效。

　　第十三條 如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著友好精神協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列第 種方式解決；

　　1、向 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

　　2、依法向人民法院起訴，

　　本合同共 頁(yè)，為一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份， 市公證處留存一份，均具有同等效力。

　　出售方（甲方）： 購(gòu)買(mǎi)方（乙方）：

　　法定代表人： 法定代表人：

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇9

　　「內(nèi)容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的許多問(wèn)題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題，導(dǎo)致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規(guī)定和合同標(biāo)的履行不能出發(fā)，否定此類(lèi)合同的效力；有效論者則從法解釋學(xué)和取締規(guī)范與效力規(guī)范的區(qū)別出發(fā)，認(rèn)定合同效力�；�于此類(lèi)問(wèn)題的復(fù)雜，筆者從社會(huì)整體的角度出發(fā)，利用利益衡量的基本觀點(diǎn)，指出有效論更能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的需要，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的處理對(duì)策，以期能對(duì)這一難題的解決起到促進(jìn)作用。

　　「關(guān)鍵詞」商品房買(mǎi)賣(mài)合同，集體土地，合同效力，利益衡量

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)社會(huì)整體發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買(mǎi)房置地也成了現(xiàn)今十分普通的一件事情。但既然有買(mǎi)有賣(mài)，其間就難免產(chǎn)生糾紛，為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）.這一司法解釋的出臺(tái)，對(duì)于人民法院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會(huì)各界的普遍歡迎。但是，通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法意旨看，該司法解釋主要是針對(duì)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規(guī)定的，并未把占國(guó)土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為納入調(diào)整范圍，不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對(duì)于在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見(jiàn)解，希望能夠?qū)θ嗣穹ㄔ旱乃痉▽?shí)踐起到參考作用。

　　一、我國(guó)的土地制度與商品房種類(lèi)

　　根據(jù)我國(guó)憲法的規(guī)定，“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！币虼耍�在社會(huì)主義的中國(guó)，從所有制上講，土地可以分為兩類(lèi)，即國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國(guó)的社會(huì)主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國(guó)的土地問(wèn)題及附著于土地之上的房屋問(wèn)題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn)，所以，商品房也就可以區(qū)分為建筑于國(guó)有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jī)纱箢?lèi)。

　　二、農(nóng)村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在

　　商品者，依《高級(jí)漢語(yǔ)大詞典》之解釋?zhuān)�意為“⑴為交換而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的物品”。據(jù)此并參考《解釋》第1條的規(guī)定，本文要討論的商品房就是指出賣(mài)人（僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì)銷(xiāo)售并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區(qū)別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權(quán)的讓渡過(guò)程中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。但是，法學(xué)不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)，其著眼點(diǎn)在于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)及移轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。比較研究國(guó)有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面的差別。

　　通觀世界各國(guó)，在房屋與土地的關(guān)系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過(guò)程中不會(huì)因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭(zhēng)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押�！痹谖覈�(guó)經(jīng)過(guò)出讓的國(guó)有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶(hù)口居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除，并在第63條中明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的狀況，從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定而成為一種病態(tài)的契約，從而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

　　但是，在當(dāng)前相當(dāng)一部分地區(qū)出現(xiàn)了利用尚未收歸國(guó)有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的活動(dòng)，較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現(xiàn)了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然原因。隨著城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，土地的承載、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮，而財(cái)富儲(chǔ)存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強(qiáng)，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的深入發(fā)展，大量外來(lái)資金與人口涌入，使村鎮(zhèn)集體土地的價(jià)值迅速提升，城市近郊非農(nóng)用地的收益率明顯高于農(nóng)用地。其三，國(guó)家征用集體土地是按產(chǎn)值補(bǔ)償，而當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該標(biāo)準(zhǔn)，用地者到國(guó)家嚴(yán)格控制的土地一級(jí)市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補(bǔ)償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農(nóng)村集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn)。其四，我國(guó)土地管理制度改革后，土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn)，相當(dāng)一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟(jì)組織，在經(jīng)濟(jì)利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運(yùn)用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”�？梢哉f(shuō)，在一定意義上，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出現(xiàn)就成為不可避免的現(xiàn)象。

　　除此以外，在中小城市出現(xiàn)的“舊村改造”也并不與國(guó)家開(kāi)發(fā)小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略相背離。無(wú)論從我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家走城市化、現(xiàn)代化道路的發(fā)展途徑上看，抑或從我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需求上看，小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)都是我國(guó)必將長(zhǎng)期堅(jiān)持并不斷發(fā)展的一項(xiàng)重要國(guó)策，而不是應(yīng)付現(xiàn)狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對(duì)照，“集體建設(shè)用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，僅源于原國(guó)家土地局上世紀(jì)九十年代初期推行的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”政策，其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權(quán)剝奪集體土地所有者、與民爭(zhēng)利的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代色彩。農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國(guó)家得到，這一傳統(tǒng)做法明顯是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)，與我國(guó)正在推行的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系改革相背離。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。

　　三、病態(tài)契約與無(wú)效合同

　　討論在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題之前，有必要首先對(duì)病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。

　　何謂病態(tài)契約？各國(guó)法對(duì)契約的成立和生效均規(guī)定了一系列要件，違反法律強(qiáng)行性規(guī)定的契約即為病態(tài)契約。例如，根據(jù)《意大利民法典》第1325~1352條的規(guī)定，契約生效的要件包括：⑴當(dāng)事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標(biāo)的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應(yīng)符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。根據(jù)我國(guó)合同法第52條、54條的規(guī)定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會(huì)公共利益；⑷違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

　　因契約違反法律所規(guī)定的要件的不同，可以確定契約病態(tài)的嚴(yán)重性。一種是僅與當(dāng)事人利益有關(guān)的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對(duì)于與社會(huì)利益相關(guān)的要件的違反，如違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定或共序良俗等。前者因涉及當(dāng)事人雙方利益，故病態(tài)并不十分嚴(yán)重而尚可救治，各國(guó)法一般規(guī)定其為相對(duì)無(wú)效的契約，即將契約是否生效的決定權(quán)交給當(dāng)事人本人；后者因涉及社會(huì)利益，故為病態(tài)嚴(yán)重的契約，當(dāng)事人無(wú)權(quán)決定其命運(yùn)，各國(guó)法一般規(guī)定其為絕對(duì)無(wú)效。

　　雖然違反與社會(huì)利益相關(guān)的要件是確認(rèn)絕對(duì)無(wú)效的契約的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，違反與社會(huì)利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面，即：⑴違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，⑵損害社會(huì)公共利益，或者稱(chēng)之為違背公

　　共秩序與善良風(fēng)俗。對(duì)于第一方面，王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認(rèn)的若干問(wèn)題》一文中提出了依據(jù)違法性確認(rèn)合同無(wú)效的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：⑴必須違反了全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，才能直接導(dǎo)致合同無(wú)效；⑵必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑶必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。對(duì)于第二個(gè)方面，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗，一般是指社會(huì)對(duì)某種行為所持的一般道德標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣。公共秩序與善良風(fēng)俗不同，它反映和保護(hù)國(guó)家和社會(huì)的根本利益，表現(xiàn)了國(guó)家對(duì)社會(huì)生活的積極干預(yù)，其淵源大多來(lái)自公法，如憲法、行政法等；也有些規(guī)定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為絕對(duì)無(wú)效的合同。

　　四、在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力

　　通說(shuō)認(rèn)為，由于《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�而《土地管理法》中又�?guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無(wú)效合同。但是，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。

　　（一）合同無(wú)效論的依據(jù)

　　在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：

　　1、此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�因此要�?shí)現(xiàn)此類(lèi)合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�但是在《土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。

　　2、由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效。除合法要件外，契約的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，因此，在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標(biāo)的在客觀上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)�；�于這一原因，也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。

　　（二）合同有效論的依據(jù)

　　與上述觀點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，合同有效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：

　　1、雖然《土地管理法》中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，我國(guó)《憲法》第10條第4款后段明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這里雖然要求“依照法律的規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據(jù)該條的上下文意來(lái)判斷，這里所稱(chēng)的法律應(yīng)當(dāng)是對(duì)轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實(shí)體上的限制。因?yàn)樵摋l從體系上分為四款，第1款規(guī)定了國(guó)有土地，第2款規(guī)定了集體所有土地，第3款規(guī)定了土地征用，第4款對(duì)土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。這就是說(shuō)，在整個(gè)這一條上，立法者是對(duì)國(guó)有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分，逐款加以規(guī)定，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國(guó)有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個(gè)整體的，這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。所以，《土地管理法》的規(guī)定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。

　　2、暫且不慮及上述對(duì)《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋?zhuān)瑔螐囊驗(yàn)檫`反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而使合同無(wú)效的角度分析，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)行性規(guī)定。法律規(guī)范可以區(qū)分為任意法規(guī)和強(qiáng)行法規(guī)，而強(qiáng)行法規(guī)又可以區(qū)分為強(qiáng)制規(guī)定和禁止規(guī)定二種。強(qiáng)制規(guī)定，指命令當(dāng)事人應(yīng)為一定行為的法律規(guī)定。禁止規(guī)定，指命令當(dāng)事人不得為一定行為的法律規(guī)定。但是，如果再進(jìn)一步細(xì)分，禁止規(guī)定又可以再分為取締規(guī)定和效力規(guī)定。前者僅系取締違反之行為，對(duì)違反者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認(rèn)其行為之私法上效力。后者系明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的法律規(guī)定。由此可知，由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。但是，細(xì)觀《土地管理法》的規(guī)定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，屬于典型的僅取締違反之行為、對(duì)違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定，并未否認(rèn)其行為之私法上效力，應(yīng)當(dāng)定性為取締性規(guī)定，根據(jù)王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規(guī)范的合同”的觀點(diǎn)推論，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也并不必然無(wú)效，只是屬于行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法取締的范圍而已，但此種結(jié)果并不必然及于私法。

　�。ㄈ�）筆者的觀點(diǎn)

　　筆者認(rèn)為，對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行界定，必須放在一個(gè)更高的、全局的視野上進(jìn)行審視，不能單就某一部法律為判斷，“法規(guī)則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”，確定一項(xiàng)法律規(guī)則的存在是否合理，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎(chǔ)上，才能對(duì)兩種針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)作出取舍。

　　《土地管理法》規(guī)定集體土地的使用權(quán)在原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)�其意圖可以從該法第一章總則的規(guī)定得到說(shuō)明。該法第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法�！蓖瑫r(shí)，該法第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)�！�…”根據(jù)這些規(guī)定，我們可以較為清楚的認(rèn)識(shí)到，《土地管理法》不允許集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)�其目的主要是保護(hù)農(nóng)用地（耕地）總量，防止農(nóng)用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國(guó)計(jì)民生。應(yīng)該說(shuō)，這種立法意圖是十分正確的，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是以農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定為基礎(chǔ)的，只有農(nóng)業(yè)穩(wěn)定，才會(huì)有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，社會(huì)也才能保持穩(wěn)定。但是，假如商品房的開(kāi)發(fā)是在現(xiàn)有建設(shè)用地上進(jìn)行的，對(duì)農(nóng)用地并不構(gòu)成影響，那么，就不應(yīng)當(dāng)也沒(méi)有依據(jù)一概加以否定。

　　法律的主要作用之一就是調(diào)整及調(diào)和種種相互沖突的利益，無(wú)論是個(gè)人利益還是社會(huì)利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動(dòng)的全部領(lǐng)域，總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來(lái)決定，在這種領(lǐng)域中，法官必須發(fā)揮其創(chuàng)造精神和能動(dòng)性。法官應(yīng)當(dāng)努力在符合社會(huì)一般目的的范圍內(nèi)最大可能地滿(mǎn)足當(dāng)事人的意愿。實(shí)現(xiàn)這個(gè)任務(wù)的方法應(yīng)當(dāng)是“認(rèn)識(shí)所涉及的利益、評(píng)價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對(duì)它們進(jìn)行衡量，以便根據(jù)某種社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位，最終達(dá)到最為可欲的平衡”。

　　讓我們首先來(lái)看一下確認(rèn)在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效能夠帶來(lái)的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了，最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴(yán)格管制制度，國(guó)家可以控制土地用途，保護(hù)耕地，穩(wěn)定國(guó)計(jì)民生。當(dāng)然，除此以外，由于《土地管理法》已經(jīng)著有明文，所以對(duì)這一制度不便輕易改動(dòng)，這就是另一個(gè)好處，即維護(hù)法律秩序的穩(wěn)定性。

　　與此對(duì)應(yīng)的，如果確認(rèn)在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效又能夠帶來(lái)哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，雖然主要目的是用于銷(xiāo)售，但是，在此基礎(chǔ)上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場(chǎng)銷(xiāo)售，也正是這種銷(xiāo)售帶來(lái)的巨大收入才保證了村民在現(xiàn)階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善�？梢哉f(shuō)，改善村民的居住條件、增加農(nóng)民收入是確認(rèn)合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個(gè)好處，確認(rèn)此類(lèi)合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國(guó)家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時(shí)間內(nèi)解決全部問(wèn)題，多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三，也是很實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題是，由于行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法乏力，在集體土地上進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)在全國(guó)各地廣泛出現(xiàn)，成為一種普遍的社會(huì)問(wèn)題。如何處理這類(lèi)商品房的買(mǎi)房者與賣(mài)房者的利益，就成為一個(gè)直接關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定的政治問(wèn)題。確認(rèn)合同無(wú)效，必然導(dǎo)致退房退款，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織已將所收房款用于房屋開(kāi)發(fā)或者其他支出，不可能退還出如此巨大的一筆款項(xiàng)，買(mǎi)房者關(guān)心的更是有房住，如此一來(lái)買(mǎi)

　　者與賣(mài)者都將遭受巨大損失。那么，國(guó)家如果調(diào)整法律、確認(rèn)此類(lèi)合同有效又會(huì)失去什么呢？國(guó)家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設(shè)，這一前提是國(guó)家要向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償費(fèi)，如果補(bǔ)償費(fèi)高于出讓金，則國(guó)家就會(huì)遭受損失，如此一來(lái)國(guó)家就要“賠錢(qián)”；如果補(bǔ)償費(fèi)低于出讓金，則意味著國(guó)家從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處也就是農(nóng)民處獲得了額外的利益，農(nóng)民就遭受了“盤(pán)剝”。也就是說(shuō)，補(bǔ)償費(fèi)無(wú)論是高是低，都缺乏合理的依據(jù)。而如果確認(rèn)合同有效，開(kāi)發(fā)商品房使用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，就不會(huì)有“賠錢(qián)”或是“盤(pán)剝”的出現(xiàn)，國(guó)家只要加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)管就可以了。目前實(shí)踐中出現(xiàn)的障礙主要是無(wú)法為在集體土地上建設(shè)的商品房辦理權(quán)屬證書(shū)，而這完全是由于國(guó)家法律政策造成，對(duì)國(guó)家而言輕而易舉毫無(wú)損失，對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)者則是利益巨大。這也就是為什么此類(lèi)合同在國(guó)家法律上存在障礙，而實(shí)踐中有大量出現(xiàn)的根本原因。

　　從法律演變的歷史原因看，國(guó)家之所以調(diào)整《土地管理法》，禁止集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，主要是為了有力遏止1992年之后出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)區(qū)熱、房地產(chǎn)熱對(duì)新興土地市場(chǎng)的過(guò)度沖擊，改變耕地大量閑置、用地結(jié)構(gòu)失衡的惡性局面。但是，“社會(huì)現(xiàn)象日新月異，立法者有非萬(wàn)能，茍發(fā)生立法當(dāng)時(shí)所未料及之事件，自須衡量現(xiàn)行環(huán)境及價(jià)值判斷之各種變化，以探求立法者于今日‘立法’時(shí)，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥當(dāng)性’”。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)實(shí)的需要，都要求國(guó)家調(diào)整立法政策，對(duì)需求作出合理的反映�！疤�陽(yáng)、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前；玫瑰仍像在伊甸園里那樣開(kāi)放；但法律從來(lái)是另一回事�；橐�、家庭、國(guó)家、財(cái)產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài)�！比绻�一味地因循守舊固守現(xiàn)有法律不變，實(shí)在不是明智之舉。

　　最后還有一個(gè)因素，但并非是最不重要的，就是如果確認(rèn)合同無(wú)效，其邏輯的必然結(jié)果是退房退款，而事實(shí)上的失控已使數(shù)量眾多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民個(gè)人、城市居民卷入到此類(lèi)合同中來(lái)，退房退款必將極大影響他們的切身利益，極易造成社會(huì)的不穩(wěn)定。在這種情況下，與其硬性取締，不如調(diào)整政策而疏導(dǎo)之，畢竟國(guó)家的政策要以絕大多數(shù)人的利益為歸依。

　　綜上，基于對(duì)上述兩種觀點(diǎn)的利益衡量，筆者認(rèn)為，確認(rèn)在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效的觀點(diǎn)在現(xiàn)階段更為可取。

　　五、對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的處理

　　基于對(duì)上述分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)可以采取一種更加靈活務(wù)實(shí)的策略來(lái)對(duì)待這一日益突出的問(wèn)題，具體的可以采取以下處理方法：

　　第一，修改《土地管理法》，在保護(hù)基本農(nóng)田的前提下，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓享有與國(guó)有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡(jiǎn)單的辦法�！稇椃ā返脑瓌t性規(guī)定看，所有的土地使用權(quán)都是可以依法轉(zhuǎn)讓的，修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)看，無(wú)論是作為國(guó)有土地所有者的國(guó)家，還是作為農(nóng)村集體土地所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律性質(zhì)上，都是土地這種特殊財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)所有人，它們?cè)谒椒ㄉ系牡匚粦?yīng)當(dāng)是平等的，所有權(quán)具體權(quán)能的內(nèi)容應(yīng)是無(wú)差異的，即都應(yīng)包含占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)和保證國(guó)家糧食安全，對(duì)土地的用途應(yīng)從法律上作出統(tǒng)一規(guī)定，但是在合理使用土地和確保耕地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)允許土地所有人享有其他財(cái)產(chǎn)的所有人所能享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容相同的權(quán)利，其中當(dāng)然包括用益物權(quán)的設(shè)立，此時(shí)的制度設(shè)計(jì)可以傳統(tǒng)的地上權(quán)制度為藍(lán)本。

　　第二，貫徹兩權(quán)分離，規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。要堅(jiān)持和維護(hù)國(guó)家就土地所有制問(wèn)題上的基本原則不動(dòng)搖，確保土地所有制上的公有制度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，使土地使用權(quán)作為資源在市場(chǎng)上合理流動(dòng)。在這一過(guò)程中，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，從土地用途管理和國(guó)家總體規(guī)劃入手，保護(hù)耕地、節(jié)約耕地，通過(guò)集體存量用地的流轉(zhuǎn)減少建設(shè)用地增量的增加，減少閑置土地?cái)?shù)量。目前，廣東在這一方面進(jìn)行了有益的探索，正式出臺(tái)了《集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，允許在土地總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地用途的集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，從而在國(guó)家土地一級(jí)市場(chǎng)外全新生成一個(gè)區(qū)域性的農(nóng)村集體土地市場(chǎng)，在我國(guó)集體土地管理改革進(jìn)程中邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，被稱(chēng)為土地管理“二次創(chuàng)業(yè)”。為有力支持這一改革，廣東省在堅(jiān)持占補(bǔ)平衡、切實(shí)保護(hù)耕地，全面進(jìn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記調(diào)查，建立土地交易信息服務(wù)系統(tǒng)及建立以農(nóng)村土地交易為核心的有形土地市場(chǎng)等方面做了大量基礎(chǔ)性工作，為農(nóng)村集體土地這一“農(nóng)民的資產(chǎn)”正式進(jìn)入可經(jīng)營(yíng)范圍提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

　　第三，以上兩點(diǎn)主要是對(duì)今后立法提出的一點(diǎn)建議，但立法的修訂總是需要一個(gè)周期，如何在現(xiàn)有法律條文修訂前處理實(shí)踐中出現(xiàn)的在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件，是司法實(shí)踐中亟需解決的迫切問(wèn)題，這也是我們司法實(shí)務(wù)工作者義不容辭的義務(wù)。

　　根據(jù)上述對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析，筆者提出一個(gè)大膽的處理意見(jiàn)，僅供參考，即確認(rèn)此類(lèi)合同有效，但賦予購(gòu)房者以選擇權(quán)。這里的選擇權(quán)的具體內(nèi)容包括購(gòu)房者可以選擇解除合同，要求退房退款；也可以選擇繼續(xù)履行合同，維持使用房屋的現(xiàn)狀，如果購(gòu)房者要求辦理相關(guān)證件，則可以辦理“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”或者其他證明手續(xù)，并待國(guó)家政策調(diào)整后再作出進(jìn)一步處理。

　　下面進(jìn)一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。

　　1、解除合同。雖然通過(guò)對(duì)合同效力的分析，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但是由于目前實(shí)踐中的現(xiàn)狀，比如產(chǎn)權(quán)證照辦理不能，對(duì)購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)措施仍然不健全，其權(quán)利處于一種不能完全行使的狀態(tài)，因此，應(yīng)當(dāng)設(shè)立一種相應(yīng)的救濟(jì)途徑以示公平。同時(shí)，由于目前經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，商品房市場(chǎng)的走勢(shì)良好，房?jī)r(jià)不斷攀升，而這種房屋的購(gòu)買(mǎi)者又往往住房條件差、急需購(gòu)房。在這種條件下，解除合同的做法其實(shí)是由購(gòu)房者自己選擇，是否讓自己失去已得利益或可得利益，這種當(dāng)事人自愿放棄利益的行為法律自然沒(méi)有必要強(qiáng)行干預(yù)。在這種房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的狀況下，也不宜賦予開(kāi)發(fā)商以解除權(quán)，因?yàn)槟菢右粊?lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商有利而對(duì)購(gòu)房者不利，容易助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情況下，所退房款應(yīng)當(dāng)只是房屋價(jià)款的本金，而不應(yīng)當(dāng)包含利息。

　　2、履行合同。在購(gòu)房者未選擇解除合同的情況下，由于合同具有法律效力，則雙方就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)，購(gòu)房者交納購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下，由于目前體制上和行政管理上的問(wèn)題，可能在房屋所有權(quán)證的辦理上會(huì)存在一些問(wèn)題，影響到權(quán)利人的權(quán)利行使和今后房屋的再次轉(zhuǎn)讓等方面，但這是一個(gè)需要協(xié)調(diào)各方面的系統(tǒng)工程，又涉及到前文對(duì)立法方面的建議了。

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