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　　不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

　　不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是不動產(chǎn)登記法上與本登記相對應(yīng)的一項登記制度，是為了保全登記請求權(quán)而為的一種登記。在中國以往的民事立法中并沒有這項制度的設(shè)計，學(xué)術(shù)界也只是在有關(guān)外國法的譯評中有零星涉及，缺乏深入、系統(tǒng)的研究。全國人民代表大會法律工作委員會草擬的最新一稿《中國民法典草案物權(quán)編》(以下簡稱為新《民法典草案》)中借鑒德、瑞、日等國家和臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗，在第19、20條、第244條中對預(yù)告登記制度進行了規(guī)定，中國的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度已然浮出水面，誠所謂“九層之臺，起于壘土;千里之行，始于足下。”本文擬對各國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度進行比較研究并對中國的相關(guān)問題作一探討，以期對中國物權(quán)法的制定有所裨益。

　　預(yù)告登記制度作為一種將請求權(quán)(債權(quán))物權(quán)化的特定方式，目前，《上海市房地產(chǎn)登記條例》在不動產(chǎn)的預(yù)告登記的設(shè)立上作了有益的嘗試。

　　預(yù)告登記制度的主要意義在于，為保全不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此項權(quán)利進行登記，從而對后來發(fā)生的處分行為產(chǎn)生排他的效力

　　預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)符合以下條件：首先，需要預(yù)告登記的事項應(yīng)當(dāng)是依法可予登記的內(nèi)容;其次，預(yù)告登記的目的應(yīng)當(dāng)是為了保全當(dāng)事人將來變更物權(quán)(比如辦理過戶)的請求能夠?qū)崿F(xiàn);再次，預(yù)告登記的范圍和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有合法的依據(jù)，比如依據(jù)買賣雙方簽訂的有效合同進行登記;最后，預(yù)告登記的申請人必須是符合相應(yīng)條件的當(dāng)事人。

　　進行了預(yù)告登記之后，申請人在該項不動產(chǎn)權(quán)利上相對于其他人就具有了優(yōu)先的地位。但根據(jù)規(guī)定，自登記之日起滿兩年，當(dāng)事人還不行使請求權(quán)，該登記就會自動失效。

　　預(yù)告登記完成之后，賣方權(quán)利受到一定程度的限制。如果買方申請預(yù)告登記之后遲遲不行使自己的請求權(quán)，或請求權(quán)消滅(如合同已解除)以后仍不撤銷該項登記，目前還沒有明確規(guī)定如何處理。筆者認為，如果預(yù)告登記義務(wù)人有證據(jù)證明該預(yù)告登記繼續(xù)有效已屬不當(dāng)，則法律應(yīng)當(dāng)允許其通過向法院申請或向登記機關(guān)申請的方式來達到注銷該登記的目的。

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