我的意外發(fā)現(xiàn)作文
因為互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，“共享經(jīng)濟”在全球范圍內(nèi)成為一個非常大的方向。
去年11月，我在紐約見了很多投資人，發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)界人士把注意力放在了輕資產(chǎn)方面。當(dāng)時我的認(rèn)識沒那么深刻，最近我又去美國，走訪了各種各樣的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，尤其是房地產(chǎn)類的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，感受很深。
今天，我想講一下在互聯(lián)網(wǎng)思維下，房地產(chǎn)的外延。我這次在美國走訪，無數(shù)次聽到的概念是“場景設(shè)計”。做的好的空間，干的最大的事就是做場景的設(shè)計和預(yù)想。就像蘋果手機，它的偉大之處在于看到了產(chǎn)品帶來的場景，而不只是用來打電話。這樣的產(chǎn)品一是領(lǐng)先消費的，二是延展出很多功能。
我們?nèi)绾瓮ㄟ^互聯(lián)網(wǎng)的模式設(shè)計出各種各樣的場景，這是對房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營非常重要的啟示。中國人寫的關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)思維的書中，《場景思維》是我認(rèn)為寫得最好的。
下面，我介紹美國最流行的4種場景設(shè)計和場景模式。
一、聯(lián)合辦公空間模式
核心內(nèi)容：空間+活動+服務(wù)
2010年，Wework公司成立，第一家開在紐約，300平方米，專注于聯(lián)合辦公的租賃市場。到2014年，營業(yè)收入1.5億美元的，現(xiàn)在估值超過100億美元，很快就要上市。今年11月要發(fā)布一個附屬產(chǎn)品，叫做Welive，開始綜合租賃，公寓、社區(qū)，在布魯克林做了7萬平方米的眾創(chuàng)平臺。
他們現(xiàn)在的利潤率非常恒定，怎么做到的呢?用三年的負(fù)債率倒推能夠承受的成本，用這個成本租紐約的房子，到第三年就可以退出投資，到第六年實現(xiàn)負(fù)債率6%-10%�，F(xiàn)在不租了，買房子，到第三、四年退出，既掙了升值的錢，又掙了營業(yè)額。所以，這家企業(yè)整個過程是輕資產(chǎn)，完全沒有自己的錢。
房地產(chǎn)還可以這么玩，用一個充盈的、找到新增長點的模式下，在回報率領(lǐng)先的程度下去做不動產(chǎn)。在中國，我相信這個方向也會有巨大的成長空間，但前提是能否設(shè)計出Wework這樣的場景?沒有這個場景，一切都是假的。
那么，場景是什么?方便辦公，特別是空間利用高效。他們將房子租下來，以工位租賃的方式租給別人。這個往往被叫做“二房東”，我認(rèn)為是不公平的，因為整個轉(zhuǎn)化過程中，他們完成了一次非常有效率的資產(chǎn)提升。咱們對普通辦公室的理解，平均一個人耗費15平方米左右。他們弄完之后，平均一個人所占的面積是5.8-8平米，怎么達(dá)到的?一是空間設(shè)計的緊密性;二是聯(lián)合辦公，這個空間里的會議室、公共部位被好多家公司共用。
除了這些，最重要的是制造粘性。Wework的工位是1萬多，會員是3萬多。它的重點不在于租辦公(地點)，它在于把大量的服務(wù)裝在這上面，這是Wework最有意思的地方。我在Wework里問了一個人說，你成為會員后在網(wǎng)站上用的第一個服務(wù)是什么?他說是申請亞馬遜云的儲存空間，在Wework線上拿到的價格比外面便宜30%以上。在Wework提供的400多項服務(wù)里，有1/3是企業(yè)助力性服務(wù)，包括共享秘書、人力資源、品牌包裝、金融服務(wù)等，經(jīng)過4年半的成長，他們挑選出美國最好的服務(wù)商服務(wù)這些企業(yè);剩下的2/3的是生活服務(wù)，從女性保健、哺乳期知識，到野外訓(xùn)練等等，他們充當(dāng)中間人，提供各種各樣的鏈接。
Wework的一棟樓里，所有的都在線上完成，只有3個半的員工在里面管理，第一個是前臺跟客戶聯(lián)系，第二個是外聯(lián)，第三個是負(fù)責(zé)場內(nèi)的秩序、維修等等，還有半個人是IT的人。實際上，需要8個半人管理，有5個入場辦公的志愿者，當(dāng)?shù)牟缓�，會被撤掉�?/p>
服務(wù)就相當(dāng)于手機上的APP，這些服務(wù)的作用既是B2B的服務(wù)，又是B2C的服務(wù)，所以Wework有了2萬名會員之后成立了一個線上平臺，在里面制造了大量的人跟人的鏈接、企業(yè)跟企業(yè)的鏈接。
二、創(chuàng)業(yè)社區(qū)模式
核心內(nèi)容：空間+生活+社區(qū)+服務(wù)
有一個項目叫Tenten Wilshire在美國也很受熱捧，是在美國的一個商業(yè)樓里，不大，但效率極高。有辦公區(qū)域、娛樂設(shè)施，里面有很多自由職業(yè)者、小型公司等等，也是按月租賃，可以住也可以辦公。這個項目的創(chuàng)始人當(dāng)時找了400個種類的合作人做研究，他的場景設(shè)計筆記有700多頁紙，幾乎把85后、90后這些人可能生活、工作上的各種場景都想到了，所有事在這個樓里都可以解決。這是一個真正的社會城市和立體城市。這個里面也有很多的。它的盈利模式，除了辦公區(qū)的租賃以外，還有好多商業(yè)服務(wù)的租賃收費，它有各種各樣的商業(yè)收入，比如拍電視劇的場景。
三、孵化器模式
核心內(nèi)容：空間+活動+生態(tài)
美國有一家很牛的孵化器，Rocketspace，不但不免費，還要收比正常商業(yè)樓貴3倍的資金。這是因為他們跟大企業(yè)、政府機構(gòu)、科研機構(gòu)合作，能拿到很多科研課題和投資，用這些來吸引專業(yè)團隊。他們孵化了157家企業(yè)，團隊的含金量非常高，UBER都是從這里面孵化的。
還有柏克利大學(xué)的孵化器，鼓勵校友創(chuàng)業(yè)，幫助創(chuàng)業(yè)團隊打磨商業(yè)計劃書、拓展市場、探索市場模式、提升團隊，充分利用了學(xué)校的資源。
四、加速器模式
核心內(nèi)容：空間+生態(tài)+服務(wù)+投資+后臺
這種比較像優(yōu)客工場干的事情。很有名的一個叫500
Startups，當(dāng)時說孵化500家企業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)不止。他的模式的關(guān)鍵詞“導(dǎo)師、核投、種子投資、開放的平臺”。他們聚集了喬布斯等200多位導(dǎo)師，在全世界篩選各個領(lǐng)域最有領(lǐng)先意義的項目入戶，凡是進來的都給種子投資。
通過在美國的觀察，總結(jié)下來，共享經(jīng)濟特點就是六個詞，Hospitality、Ethos、Network、Plotform、Service、Technology。核心在社區(qū)，不在辦公。我們真正要做的是打造資源高效整合的商業(yè)社交平臺，連接人和人、人和服務(wù)。
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