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2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》模擬題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0.
2.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A.收益能夠量化 B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化
D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 答案：D
解析：通過收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。
3.投資利潤率的計(jì)算公式是( )。
A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)
B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)
D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 答案：A
4.在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是( )。
A.2500萬元 B.3500萬元 C.3600萬元 D.3000萬元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600萬元。
5.受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
6.一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)( )。
A.與經(jīng)營期的起點(diǎn)重合 B.與運(yùn)營期的起點(diǎn)重合
C.與建造期的起點(diǎn)重合 D.與開發(fā)期的起點(diǎn)重合 答案：D
7.路線價(jià)法主要適用于( )。
A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià) B.舊建筑物的估價(jià)
C.新建筑物的估價(jià) D.拆遷房屋的估價(jià) 答案：A
解析：路線價(jià)只能用來評估地價(jià)，不能用于評估建筑物價(jià)值。
8.在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )。
A.算術(shù)平均數(shù) B.中位數(shù) C.加權(quán)平均數(shù) D.眾數(shù) 答案：D
9.在本金相等.計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)( )。
A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多
B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少
C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多
D.無法知道 答案：A
解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方.買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/㎡，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的費(fèi)用。稅金等。
A.土地使用權(quán) B.土地轉(zhuǎn)讓權(quán) C.土地經(jīng)營權(quán) D.開發(fā)土地
答案D
13.對于單純增加容積率的補(bǔ)地價(jià)來說，其補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上可以用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價(jià)。
A.建筑面積 B.原容積率 C.土地總面積 D.增加后的容積率
答案B
14.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為( )。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
答案C
15.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價(jià)格，用貨幣來表示 B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價(jià) D.市場性質(zhì)相同 答案ABD
16.中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是( )。
A.所有權(quán)價(jià)格 B.抵押權(quán)價(jià)格
C.地役權(quán)價(jià)格 D.使用權(quán)價(jià)格 答案D
17.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系 B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系 D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系 答案C
18.某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/㎡，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/㎡，報(bào)酬率為6%.那么，甲的價(jià)格( )乙的價(jià)格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.條件不足，無法確定 答案B
20.某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
21.( )，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價(jià)問題有了參考依據(jù)。
A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日
D.2003年12月1日 答案D
22.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/㎡.若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為( )元/㎡.
A.3000 B.4500 C.5200 D.5600 答案D
23.某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240㎡.如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地分額為( )。
A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2% 答案C
24.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 答案C
25.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對象所處的地區(qū)相同，或是( )。
A.同處于一個(gè)領(lǐng)域 B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
C.同處于一個(gè)相對穩(wěn)定的環(huán)境 D.同處于公平競爭的地區(qū) 答案B
26.同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮(或假設(shè))的“生熟”程度不同，會有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地，取得該土地后還需要支付征地補(bǔ)償費(fèi);②已征用補(bǔ)償?shù)醋?ldquo;三通一平或以上開發(fā)的土地：③已作”三通一平或以上開發(fā)的土地;④取得該土地后需要進(jìn)行拆遷，支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。
A.①③④⑤ B.①②④⑤ C.①②③⑤ D.①②③④⑤ 答案D
27.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為( )。
A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值 B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 答案C
28.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格 B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格
C.房地產(chǎn)的市場價(jià)格 D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格 答案D
29.某宗2000年末取得土地使用權(quán)的工業(yè)廠房，正常情況下通過出租每年可獲凈收益160萬元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年末，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )。
A.1830.4 B.2176.88 C.2169.27 D.2285.71 答案B
30.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
A.周圍環(huán)境狀況安寧程度 B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近 D.繁華程度臨街狀況 答案D
31.中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、其中，( )屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。
A.使用權(quán) B.抵押權(quán) C.所有權(quán) D.租賃權(quán) 答案C
32.市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為( )。
A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 答案C
33.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會提高，地價(jià)會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價(jià)的影響。
A.土地面積 B.地質(zhì)條件 C.土地位置 D.土地形狀 答案D
34.某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價(jià)格為1000美元/㎡，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.4%，則其1998年10月15日的價(jià)格為( )元人民幣/㎡.1998年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。
A.7999 B.7967 C.7996 D.8028 答案D
35.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。建筑結(jié)構(gòu)。裝修。面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則( )。
A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.難以判斷 答案B
二、多項(xiàng)選擇題
1.估價(jià)程序的作用有( )。
A.規(guī)范估價(jià)行為 B.避免估價(jià)疏漏
C.保障估價(jià)質(zhì)量 D.提高估價(jià)工作效率 E.保證估價(jià)結(jié)果的正確性
2.房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的渠道歸納起來有( )。
A.被動(dòng)接受 B.行政命令 C.主動(dòng)爭取 D.行政劃撥 E.不正當(dāng)競爭
3.在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，( )的情況的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不應(yīng)承接該項(xiàng)業(yè)務(wù)。
A.與估價(jià)需求者有利害關(guān)系 B.與估價(jià)對象有利益關(guān)系
C.超出了自己的業(yè)務(wù)范圍 D.受行政主管部門委托
E.自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評估出客觀合理的價(jià)值
4.獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措旖可以有( )。
A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求
B.提高服務(wù)質(zhì)量 C.恰當(dāng)?shù)男麄鳌 .低收費(fèi)
E.最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期
5.下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有( )。
A.估價(jià)對象 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn) C.價(jià)值類型 D.估價(jià)方法 E.估價(jià)所需材料
6.明確估價(jià)基本事項(xiàng)有( )。
A.估價(jià)目的 B.估價(jià)方法 C.估價(jià)對象 D.估價(jià)原則
E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
7.不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如( )不宜作為抵押物。
A.一個(gè)球場 B.一個(gè)高爾夫球洞 C.一條保齡球球道
D.封閉使用的大院深處的一幢房屋 E.一個(gè)游泳池
8.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有( )。
A.對當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或估價(jià)作業(yè)期的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)
E.對原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
9.估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括( )。
A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況 B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式
C.解決爭議的方法 D.估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所 E.委托人的協(xié)助義務(wù)
10.估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括( )。
A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法 B.預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)
C.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排 D.擬搜集的估價(jià)所需要資料及其來源渠道
E.委托方的協(xié)助義務(wù)
11.房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括( )。
A.應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避自己近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價(jià)業(yè)務(wù)
B.應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人
C.盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負(fù)委托人，仍舊要接受該項(xiàng)估價(jià)委托
D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用，也不得惡意降低收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競爭
12.明確估價(jià)對象包括( )。
A.明確估價(jià)對象的實(shí)物 B.明確估價(jià)對象的權(quán)益
C.明確估價(jià)對象的區(qū)位狀況 D.明確估價(jià)對象的基礎(chǔ)設(shè)施情況
13.求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法有( )。
A.單位比較法 B.分部分項(xiàng)法 C.造價(jià)分析法
D.指數(shù)調(diào)整法
14.結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為( )。
A.鋼結(jié)構(gòu) B.混凝土結(jié)構(gòu) C.磚木結(jié)構(gòu) D.磚混結(jié)構(gòu)
15.房地產(chǎn)估價(jià)委托合同是估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人之間就估價(jià)事宜的相互約定。其作用主要.
A.成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系 B.明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)
C.載明估價(jià)的基本事項(xiàng) D.防止出現(xiàn)糾紛
參考答案：1.ABCD 2.AC 3.ABCE 4.BC 5.ABC 6.ACE 7.BCD 8.AB 9.BCDE 10.ABCD
11.AD 12.ABC 13.ABD 14.AB 15.ABC
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1.對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。( )
2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
3.甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋�，甲土地單價(jià)為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價(jià)為1130元/㎡， 容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價(jià)來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%) ( )
4.在使用交通時(shí)間距離時(shí)，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來測量。( )
5.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價(jià)對象的估價(jià)目的具有相似性。( )
6.市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場價(jià)格的最佳參照值。( )
7.在市場法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對象最相似，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。( )
8.根據(jù)收益法計(jì)算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。( )
9.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為25萬元。( )
10.建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。( )
11.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用來評估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。( )
12.在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)。( )
13.在運(yùn)用移動(dòng)平均琺預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的同期長度進(jìn)行移動(dòng)平均。( )
14.路線價(jià)法字質(zhì)上是一種市場法，在求取路線價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。( )
15.在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價(jià)方法不適用的外，只要是在理論上適用估價(jià)對象的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。( )
參考答案：1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√
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